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【doc】浅谈修正系数造成“价格倒挂”的解决思想与方法 浅谈修正系数造成“价格倒挂”的解决思想 与方法 浅谈修正系数造成”价格倒挂”的 解决思路与方法 口张永良李世平 随着我国基准地价体系的建立与完善. 基准地价系数修正法评估地价已成为十分方 便和广泛应运的地价评估方法之一.其估价 的准确性取决于两个方面:基准地价的准确 性和修正系数的准确性.基准地价是依据. 修正系数是微调.然而,正是被视为微谪的 因素,却成为在相同基准地价前提下不同宗 ,修 地具体地价水平差异的关键因素.因此 正系数的制定应慎之又慎,特别值得注意的 是修正系教既要科学合理,又要应用性强. 目前,修正系数的传统确定方法存在一 个明显的漏洞:修正因素的数量范围是以区 间形式给定.而对应的修正系数则是以某一 个具体的数值来给定.在此情况下,稍不注 意,则会出现”价格倒挂”现象.即理论上 应算出较低的地价而根据修正系数则可能算 出较高的地价,出现明显的逻辑错误.这里 举例说明. 表l温州地区商业用地深度修正系数表 深度0一 ll一22—33—44—55—66—77—8(米) 修正系数 (%)l28l25l22ll0 (资料来源:崔辉主编《不动产估价》,第136—137页,天津人民出版 社) 表l给出了温州地区商业用地深度修正 系数表,据此,计算同一条街相邻两例宗地 地价. 某商业街路线价为l?0元/平方米,宗 地l,宗地2相邻且位于该商业街一侧,其 中宗地l临街深度为4.8米.宗地2临街深 度为5.3米.临街宽度均为l米.则宗地1 宗地2的地价计算如下(为了简化计算,这 里假设其他因素修正系数相同且为100%). P宗地l=1000×(1×4.8)×1130%= 4800(元) P宗地2=1000×(1×5.3)X86%= 4558(元) 显然,相同条件下的宗地l比宗地2面 一 20一 积小.但价格却高.出现明显的”价格倒 挂”. 分析”价格倒挂”的原因,我们认为, 其一,传统的修正系数表中修正因素的数值 是以区间形式给出,而对应的修正系数则是 以某个具体值的形式给出,这个具体值实质 上只是修正因素区间水平组中值的修正系 数,并非整个修正因素区间水平值的对应 值.其=,修正因素的变化应体现连续递增 或递减的趋势.与之相应的修正系数也应体 现出连续变化的趋势.事实上,传统的修正 系数表为了简化这个过程,将修正因素的变 化用区问变化的形式给出,而与之相应的修 正系数则是以区间点值的形式给出,这必然 造成理应一一对应的关系变成非一一对应关 系,正是这非一一对应的简约形式造成结果 上的价格倒挂现象.这是一个逻辑错误,只 要修正系数以这种区间形式给出,价格倒挂 就可能出现.同样的问题也出现在容积率修 正系数表中. 为了从根本上解决价格倒挂现象,必须 建立起修正因素水平与修正系数之问的一一 对应关系.对此,以传统的修正系数表为基 础,作以下改进. 首先,建立修正因素水平点值与修正系 数点值之间的一一对应关系表.上例中的表 1可改为如表2的形式. 表2温州地区商业用地深度修正系数表 编号 (i)123d5678 深度L (米)(si)0.51.52.53.54.55.56.57.5 修正系数 (%)(a1)128125122110lo0868060 其次,确定具体修正因素水平下对应修 正系数的计算公式,计算具体修正系数(用 内插法). 即根据内插法的基本原理,有: a-ai 一 墅二……………………r1, s一一si+1一si… 化简上式:a:(s—)~al +I一’ ?………???…????…??……?????????…?? (2) 式中:a一待求修正系数; r一待求修正系数对应的修正 因素水平值; ,al+1——待求修正系数值相 邻下,上组的修正系数值; s,s…——待求修正系数值相 邻下,上组对应的修正因素水平 值. 根据以上步骤和公式(2),以表2为基 础,分别计算前例中宗地1(临街深度为 4.8米),宗地2(临街深度为米)的修正系 数和地价水平. 则宗地1的修正系数为 a:(s—s})+ai 4-1一 : (86—100)(4.8—4.5)/(5.4— 4.5)+100% :95.8% 宗地1的地价为 P:10GO×(1×4.8)×95.8%=4598.4 (元) 宗地2的修正系数为 n:(s)+ai Si+1一Si. :(86—100)(5.3—4.5)/(5.5— 4.5)+100% :88.8% 宗地2的地价为