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策划书:项目策划书 　　前言　　通过对润业苑项目的初步分析，我们感到这将是一个可塑性非常强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可体现出开发商的实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜。　　我司经过长时间的市场调研，根据市场所反映出来的背景，结合自身所积累的经验，提出切合市场销售的建议供贵司参考。　　如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将根据具体资料提供一套系统的极具可行性的营销策划报告，以飨贵司慧眼。　　众成伟业房地产营销管理有限公司　　目录　　一、市场背景　　二、项目分析　　三、项目定位　　四、客源定位　　五、产品建议　　六、推案策略　　七、广告策略　　八、销售执行　　九、公司简介　　十、合作模式　　一、市场背景　　济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：　　(一）九九年之前，被动销售的暴利阶段：　　客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。　　开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。　　项目特征：产品形式单一，缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征。　　销售特征：无整体营