一篇文章讲清-20年来所有房地产调控政策.doc

一篇文章讲清，20年来所有房地产调控政策 1、1998-2002年房地产市场启动1997年亚洲金融危机期间，东南亚危机对中国的进出口、投资、旅游等都带来了不同程度的影响。1998年7月，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）正式印发，启动了房地产市场。其主要目的在于刺激住房消费需求，扩大内需，对冲外贸下滑的击，把房地产作为我国经济新的增长点。? ?这一时期房地产市场的启动唤醒了民众的购房需求。由于，受经济总体发展的影响，甚至上到国家层面，下到民众，均对海南房地产泡沫破裂仍记忆犹新，余悸还在。这个阶段，虽然我国总体上对房地产行业呈现支持鼓励态势，但我国的房价有涨有降，总体处于较为平稳的状态。2、2003-2004年抑制房地产市场过热2003 年国家确立房地产为支柱产业，同年全国房地产开发投资首次突破 1 万亿元。2003-2004年，全国房地产开发投资增长超过30%，2004年全国房地产销售均价增长超过17%，部分地区的房地产价格的增长幅度已超过当地居民收入增长幅度。为了进一步促进房地产市场健康发展，解决房地产价格投资增长过快等问题，2003年8月12日，国务院发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文）。提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”，还提出要“促进房地产市场持续健康发展”。房地产价格上涨势头并未控制住，反而加快了上升速度。商品房新开工面积增长率由2003年的27.82%下降到2004年的10.43%，全国新建商品房价格2003年上涨4.8%，2004年上涨约15%。3、2005-2007年稳定房地产市场为政策调控基调18号文出台后，房地产投资过热现象得到一定缓解，但住房价格上涨过快的问题仍很突出。国务院总理温家宝在“两会”上专门就高房价问题发声，提出将抑制房价过快上涨。2005年3月26日，国务院发布8号文，要求高度重视稳定住房价格工作。房地产居住需求和投资需求大量增加，受政府调控影响，虽然城镇房地产投资占全社会固定资产的比重开始下降，但是由于城镇人口的存量大，住房需求大量增加，同时房地产行业投机行为普遍存在，稳房价效果了了。4、2008-2009年刺激住房消费美国次贷危机及随后的欧债危机迅速向全球蔓延，升级成国际金融危机和世界经济危机，我国经济也受到冲击。不仅如此，国际金融危机还打击了投资者的信心，国际资本大量撤离，中国利用外资总额在2009年下降了3.6%。? ?2008年11月5日，国务院常务会议决定在未未2年内投资四万亿元以刺激经济。2008年12月，为应对国际金融危机和国内房地产销量下降的情况，国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，体现政府态度，地方政府纷纷出台救市措施。房价空前暴涨，2008年和2009年GDP增长率分别为9.6%和9.2%，保增长目的达到，大量资金流向房地产，房地产市场触底复苏，2009年房价大幅上涨，全国平均房价增长率23.3%，一线城市涨幅更让民众呆若木鸡。5、2010-2013年遏制房价过快上涨2009年中国经济率先从金融危机中复苏，宽松的信贷和投资政策导致2009年房价过快增长。2009年12月14日国务院出台“国四条”，要求继续综合运用土地、金融、税收等手段来遏制部分城市房价的过快上涨。从2010年4月14日以来，调控措施接二连三的出台，由调控姿态升级到坚决遏制，国四条、国十条、全面叫停销售定金等高密度政策震惊寰宇。总体房价过快上涨的势头得到暂时抑制，区域分化明显。房价仍有增长，但增长已放缓，且有进一步放缓的趋势。最先实施限购的北京的销售面积增长率由2009年的76.9%下降到2010年的-30.6%。6、2014-2016年再度刺激房价涨势分化2014年中国经济再度面临下行压力，GDP增长进入了个位数时代，稳增长诉求凸显，经济增速换挡，进入新常态。房地产市场步入“区域分化”的发展阶段，一二线高房价和三四线高库存并存。针对国内经济及房地产市场的新形势，住房政策也相应地出现变化，并逐渐把目标聚焦在去库存上来。? ?此外，从2014年开始我国的外汇储备接近4万亿美元高点后，开始步入下降通道，仅仅在2015年我国外汇储备流出5000亿美元，流速之强度之烈度让人咂舌。同时，人民币对美元汇率与2014年触及6.1后，与外汇储备步调一致，人民币对美元结束长达10多年的升值趋势，开始进入了贬值通道，于2015年、2016年连续2年大贬，人民币对美元汇率触及整数关口7。同期，2014年至2016年，我国股市大开大合，A股快速登上5000点高峰，又快速从5000点高峰摔落下来，股灾与救市成为当时资本市场的网红词。股市没能成为，资本蓄积的水池，金融领域乱象频生。在经济增长与资本外流双重压力下，房市作为所谓