GIS支持下的城市房价变化分析.pdf

科技论坛 · 7· 5 GI S支持下的城市房价变化分析 张占伟 （ 大连九成测绘信息有限公司,辽宁大连 116400） 摘 要：房地产领域中房价与地价的空间分布格局应该具有一定的区域空间分布规律，在地理信息支持下对房价与地价进行研究将 更加直观和准确。从区位角度来分析区位价值及地价对房价的影响，得出房价变化的趋势预测，为政府决策和科学研究提供参考。 关键词：GIS；房地产；区位价值 Abstract:In the field of real estate the space distribution pattern of house price and land price should have certain spatial distribu－ tion, study of house price and land pricewith the support ofGeographic Information System would be even more intuitive and accurate. This paperfrom the geographical point of view to analyze the impact of location value and the affect on the price, obtained the trend forecasting of price changes to provide reference for government decision-making and scientific research. Key words:GIS；Real estate ；Location value 1概述 城市的房地产变化及变化趋势是比较复杂的，受多种因素的影 响，如城市的区位价值因素，地价，政府的政策等等，但是城市的房 地产发展变化还是有规律的]。利用GIS的空间分析方法和强大的 数据分析能力，建立房地产变化的预测模型，并对未来发展趋势进 行预测是有一定意义的。目前国内学者在这方面的研究国内还是比 较少的，本文对影响城市房地产的区位价值的确定只给出一般的确 定方法。区位价值对地价的影响，地价对房价的影响，房价又对地价 的影响，需要历史数据带入模型中，并对模型不断的改正修复。达到 房地产价位的动态预测。 2研究方法 首先对城市房地产区位价值的各种构成因素、资源信息分别进 行分类抽象，找出影响房地产区位价值的因素以及相应的影响因 子，然后通过相应的分析方法—— 析法和聚类分析来确定房 —层次分 地产区位价值影响因子和相应的影响权度，从数理统计上确定各区 位因素因子的权重，并最终确定区位价值的总估值。同时利用历史 数据对区位影响因子进行验证分析是否正确，在此前提下找出影响 因素中的关键区位因素，并根据其构建城市房地产的房价模型和地 价模型；之后利用历史数据和现有数据分别对房价和地价估计，但 是要考虑房价与地价两个模型的相互影响，具体做法是：将房价作 为一个影响因素，并把其对应的影响因子输入到房地产地价模型中 对地价进行改进；反过来将地价视为影响房地产房价的因子加入到 房价模型中进行改进，进而研究房价与地价的内在影响。最后基于 改进的房价和地价模型利用收集的历史数据预测未来的房价和地 图12004-2020哈尔滨市总体规划图 价，并对两者的发展趋势进行对比研究。 2.1 房地产区位价值的影响因素分析 一般而言，在评判房地产的区位价值时主要考虑周围自然环境 是否优雅清静；城市基础设施建设；商业服务业繁华程度；社会文化 环境；地租是否在定位对象的可承受范围内。 2.2 应用数理统计的数学方法对区位价值评价 相关研究表明影响因子、区位因子权重和评价单元及