商场物业领先开新新发模式全程解析-25页.pdfVIP

商场物业领先开发模式全程解析 本期特别专题 聚焦商场物业 商场物业领先开发模式全程解析 ——寻找商场物业利润最大化的突破口 【从“全国山河一片红”的红火场面，到“风萧萧兮易水寒”冷清局面， 再到最近几年“冷热不均，不愠不火”的中场形势，商场物业开发的曲线态 势，使我们看到商业地产开发极其脆弱一面，以及开发商们在操作商场开发 时苍白无力的另一面。不可否认，商场物业开发正面临着前前所未有的新问 题，也从来没有像今天这样更需要理性（加一些激情），我们必须一针见血 寻找出解决问题的突破口以及成功操作的开发模式。】 从90年代初至今，中国房地产业在巨大的市场需求 但 是 和强大的自身经营压力驱使下，各大开发商纷纷进入商业 中国房地产 房地产开发。与宾馆与写字楼等大型开发项目相比，大型 市场商品化 商物业有着相对均衡稳定的利润回报和较高的知名度，因 历程不足十 而备受青睐。同时中国旧有的商业格局在几年内迅速被打 年，多数商 破，新兴商业设施以崭新的经营面貌及管理方式迅速占领 场投资者进 这一肥硕的市场空间。 入房地产领 一时间，商场的开发铺天盖地，热火朝天，据内贸部 域 不 足 五 1997年对全国100多个大城市的统计显示，营业面积在 年。众多发 商场物业空间很大？ 5000平方米以上的大商场已有700多家，近5年开业的 展商在凭生活感受选择住宅功能时已显出牵强，而在决定 大商场数量相当于过去40年的总和，而各地目前扩建、新 商场的市场时，基本没有得到足够的专业指引。大商厦定 建的商场还大大超过这一规模。 位单一，经营理念落后，管理模式滞后，管理模式滞后， DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE 1 聚焦商场物业 价高息重，难以有效地良性运作。朴素地认为商品只要放 重新审视商场物业 在柜台上就能销货赚钱，而对于什么人来买货？有多少人 买货？此地适合卖什么货？都缺少专业的分析。遇到经营 商业地产是房地产开发中投资回报最高也是风险最大 困难时，通常感到茫然。更有一些地产投资商，为了避免 的领域，充满着智慧的较量，不仅对资金、人才、专业技 商场商铺空置而冒然踏入零售业，客观上将一项的投资风 术有更高的要求，而且需要开发商相当熟悉当地的商业环 险变为多项风险而不能自拔，苦不堪言者众多。 境。因此，贸然插足于商业地产开发，特别是商场开发无 因此有了1995-1998中国商场倒闭风暴的发生。以 疑于铤而走险。 北京为例，172家大型商场中只有30家有权生存下来。深 商场是指从事具体商业行为的物业。 圳倒闭大型商场共19家，小则数千平方米，最大数万平 按其经营方式可分为以商品零售为主的单一性能的 方米。面对市场竞争的残酷洗礼，商场亏损、欠租歇业、 购物中心、百货商场及专营商店等；以集购物、办公、 倒闭的消息，由北到南，不断见诸报端。 娱乐、饮食或金融服务等不同性质的机构于一体的综合 虽然，这几年商场物业的开发开始走向理性，倒闭、 性功能的购物商厦和商城以某一种类产品为主，集批发 歇业的事件少见于报端。但是商业房地产开发在全国仍是 零售的专业市场；还有以旅游为主导，集购物、娱乐、 颓势，这是一个不争的事实，全国各大城市都存在大量商 饮食等一体