北京亿城大连软件园项目市场可行性研究报告（20090402） (NXPOWERLITE).pptVIP

感恩的心，感谢有你！谢谢你的欣赏！ 全力打造精品课件，教学资料，感谢你的欣赏 2007年价格：5286元/平米 2008年价格：6273元/平米 价 格 增 幅：18.7% 甘井子区住宅供求变化与价格走势 住宅分区市场比较 28.97 42.1 去化面积（万㎡） 0.02 0.71 2007 2.87 83.1 2008 供求比 新增供应面积（万㎡） 中山区 9.89 12.79 去化面积（万㎡） 0.06 0.78 2007 0.65 6.43 2008 供求比 新增供应面积（万㎡） 西岗区 145.83 207.13 去化面积（万㎡） 1.65 343.14 2007 1.68 245.16 2008 供求比 新增供应面积（万㎡） 甘井子区 56.34 78.67 去化面积（万㎡） 0.76 59.94 2007 1.44 80.89 2008 供求比 新增供应面积（万㎡） 沙河口区 2007年整体供求比1.14，中山区、沙河口区、西岗区分别呈现供不应求态势。 2008年整体供求比1.67，沙河口区供求比1.44，低于全市水平。 市区土地供应不足 住宅市场整体供大于求 市区住宅存量500-600万，正常去化需要2年左右时间。 住宅价格出现下探迹象 市区土地消化存量 供大于求短期仍将持续 极有可能出现10%降幅 源于大连市区的资源稀缺性和土地稀缺性，长期看好。 外向型住宅市场对外来人群依存度较大，市场风险较普通城市要大。 可能出现以价换量的局面，短期内（1-2年）压力较大。 沙河口区存量低于市区平均水平，可作为拿地首选区域，甘井子区次之。 大连市区房地产市场研判 现状 未来 大连人购房区域性很强，讲究15分钟生活圈。 因此，我们将目光聚焦于软件园区域…… 泛软件园区板块构成 高新区 9300元/m2 学府区板块 11000元/m2 大山村板块 7000元/m2 软件园板块 10000—13000元/m2 根据住宅项目所处区域 按客户传统认知心理划分： 软件园板块 学府区板块 大山村板块 高新区板块 1 2 3 4 5 6 本案 7 1 1、大有恬园2期 2、壹品漫谷 3、中海华庭 4、斯坦福院落 5、东方圣荷西 6、宅语原 7、华兴尚园 泛软件园区项目分布 6800 288 2008.12 多层 5.03 2.8 大连宜兴房地产开发集团有限公司 华兴尚园 1.37 1.34 1.94 1.8 2.98 2.40 容积率 6800 高层6800 小高层7400 别墅8600 小高层10800 多层13000 11000 13000 别墅16000 高层9300 均价 （元/㎡) 大有房地产 友谊合升房地产 誉园房地产 亿达地产 亿达地产 中海地产 开发商 1036 2007.9.22 高层 20.2 东方圣荷西 软件园 1200 2008.9.1 高层住宅/高 层公寓/别墅 10.46 中海华庭 高新区 板块 项目名称 建筑面积 （万㎡） 产品形态 开盘时间 总户数 宅语原 7.00 高层 2007.7.28 1095 学府区 斯坦福院落 6.4 多层/小高层 2007.7.22 627 大山村 壹品漫谷 16 小高层/洋房 /叠拼别墅 2007.5.9 1200 大有恬园2期 16.7 小高层/高层 2008.11 1732 泛软件园区项目分析 园区内主力供应面积区间：70平米以下和 71-90平米。 园区内供应主要以满足首次置业客户为主，首次改善客户次之。 35 2% 52 3% 121 7% 1126 65% 398 23% 华兴尚园 大山村 9 72 38 0 736 432 17 120 201 0 155 0 37 360 19 99 104 84 2432 164 372 295 307 0 168 2044 60 276 75 690 41 504 1322 545 824 3% 6% 13% 57% 21% 大有恬园2期 6% 10% 30% 31% 23% 壹品漫谷 合计 6% 32% 3% 47% 12% 斯坦福院落 学府区 — — 9% 28% 63% 宅语原 71% 15% 10% — 4% 东方圣荷西 软件园 36% — 7% 14% 42% 中海华庭 高新区 144㎡以上 121-143㎡ 91-120㎡ 71-90㎡ 70㎡以下 再改 首改 首置 项目 板块 泛软件园区项目供应结构分析 15868 26539 102434 16948 62886 43914 6810 去化面积 高层13000 —— 16 17 东方圣荷西 6800 32m2，86－90 88 4 大有恬园2期 70m2 70以下 70－11