地产内参 K 20090526 lfinance 开利财经 【一周要点】 发改委称4万亿.docVIP

Page PAGE 1of NUMPAGES 24 第 PAGE 1页 DATE 5/26/2009 开利财经 【一周要点】 发改委称4万亿清单中4000亿投向保障性住房 　　备受社会关注的国家4万亿元投资去向终于水落石出。根据发改委5月21日公布的投资清单，廉租住房、棚户区改造等保障性住房分得4000亿元，占总投资额的10%。投资比重最大的为铁路、公路、机场、水利等重大基础设施建设和城市电网改造工程，达到15000亿元，占总投资的37.5%。 　　另外，汶川地震灾后恢复重建资金为10000亿元，占了总投资的四分之一。用于医疗卫生、教育文化等社会事业发展的为1500亿元，不到总额度的4%。 　　而在资金来源方面，国家发改委透露，新增中央投资为11800亿元，包括中央预算，中央政府性基金、中央财政其他公共投资以及中央财政灾后恢复重建基金。其他投资为28200亿元，主要包括地方财政预算、中央财政代发地方政府债券、政策性贷款、企业债券、银行贷款和吸引民间投资等。 中国房地产土地存量超过10亿平方米 调查发现，国内住宅产业市场化迄今十年间，房地产土地存量超过10亿平方米，中国房市面临着前所未有的“去库存化”重任。 　　“整体土地市场仍在调整” 　　面对今春以来土地市场频吹暖风，戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼认为，近期各地土地市场的确开始有所活跃，还有个别溢价幅度较大的收购现象发生，但这种现象并不会普遍发生，较高的负债水平和存货数量，仍然是房地产企业存在的整体现象。现阶段发展商更为注重自身资产负债水平的恢复，将有限的资金用在现有存量项目的建设上。“整体土地市场仍旧处于调整之中。” 　　中国指数研究院对全国60个城市土地招拍挂市场供应及成交情况监测显示，今年一季度住宅用地成交量为156宗877万平方米，分别仅为去年同期的33.3%和20.2%。 　　SOHO中国董事长潘石屹认为，从上述数据可以看到，巨量土地“库存”压力下，开发商拿地热情减缓。富力地产联席董事长张力的说法代表了不少开发商的心态：“企业买地速度会放慢，除非是很好、很便宜的地才买；同时减少开工面积，以销定产，控制好整个资金链的运作。” 　　同时，政府为了给土地“库存”减压，土地供应也有所控制。魏成林透露，北京今年计划年度供应土地5700公顷，而去年这个数字是6100公顷左右。天津市区今年一季度推出的地块中，没有住宅用地。另一方面，政府一季度推出的土地中，出现大量流拍。中国指数研究院的报告称，全国主要城市一季度住宅地块底价成交成主流，土地溢价水平普遍低于10%，土地价格明显走低。 　　中国指数研究院常务副院长黄瑜预测，房地产市场到2010年才可能逐渐好转，巨量的土地“库存”导致当前土地市场不会持续活跃，“小阳春”并未真正刺激企业信心，其产生的“加速度”不会持久，采取防御性的保守措施，仍是大多数企业的主流。 谁来为巨量土地“库存”买单 　　国家统计局数据显示，前四个月房地产新开工面积同比下降15.6%。业内人士称，在开发商忙于消化“库存”、谨慎开工的影响下，未来住宅市场有可能出现结构性供不应求，一些符合市场需求的楼盘价格可能上扬。范剑平也表示担忧：随着楼市遇冷、房价下跌，高价巨量拿地的风险很快暴露出来，开发商面临更大考验，要为当初的冲动付出代价！根据近半年来的市场平均消化能力看，房地产市场“去库存化”是一个艰难漫长的过程，近期建筑钢材价格已经出现下跌。因此，这一轮中国经济周期最难消化的库存不是工业“库存”，而是房地产“库存”，其中积压在开发商手里消化不良的土地，可能比空置房的消化更难办。 　　在土地市场上，各方为实现“去库存化”想尽办法，有的开发商通过新购低价土地平衡成本，有的开发商则期待政府部门提高容积率，一些地方政府推出“降低税费，分期、延期收费”等“土地新政”。 　　面对“面粉贵过面包”局面，一些开发商认为同地方政府有直接关系。天津一家斥资数十亿元拿到土地的开发商表示，开发商利润有多大，政府利润就有多大。全国工商联房地产商会调研报告显示，9个有代表性城市的62个不同规模开发企业中，开发项目总费用支出，近一半是向政府支付的；项目开发成本中，土地成本占直接成本的比例最高达到58%。 　　业内人士认为，应该对土地招拍挂制度纯粹以“价高者获得土地”的模式进行改革，对税收制度和土地配给制度进行改革，行业的发展才能回归理性和科学发展的轨道。 地方政府每年土地出让收入逾4000亿 为摸清土地整治（整理开发复垦）资金监管力度，国土资源部下属的土地整理中心近日向各地发出调研通知，要求填报2007和2008年各专项资金收支详情。据业内专家测算，近两年地方政府每年获得的土地出让净收益逾4000亿元。 　　根据通知要求，各地需要填写“2007～2008年土