宁波旧城改造思考.ppt

规划应具有建设性， 明确实施项目的操作步骤，为操作者提供路径。 小结 近期 开发理念：统一规划，近远结合、分步实施 总体目标：三年初见成效，九年全面完成 　 近期 中期 远期 时间 2012-2014年（三年） 2015-2017年（三年） 2018-2020年（三年） 目标 初见成效 深化完善 全面完成 改造重点 市场改造 旧城改善 品质提升 主要针对区块 中兴路至桑田路区块，福明路至中心路区块 曙光路至中兴路区块 桑田路至福明路区块 重点项目 1、五交化市场等9个市场的搬迁改造 2、宁穿路道路拓宽改造 3、华东物资城创意板块 4、娱乐高地 5、晨曦华庭住宅区 6、滨水步行圈 7、阳光星期八 8、休闲商务区 1、老东站市场改造 2、曙光路至中兴路区块环境整治 3、桑田路至福明路区块环境整治 4、风味长廊 5、品尊国际酒店 6、名典雅居生活区 ? 1、二号桥市场改造 2、后塘公园建设 3、青春年华街区 4、印象绿洲 ? ? ? ? 近期 远期 中期 开发时序 目标：初见成效 改造重点：市场改造 主要针对区块：中兴路至桑田路区块，福明路至中心路区块 3、华东物质城创意板块 2、宁穿路道路改造 4、娱乐高地 1、五交化市场等8个市场搬迁改造 5、晨曦华庭住宅区 7、阳光星期八 6、滨水步行圈 8、休闲商务区 重点项目： 宁穿路道路改造 五交化等9市场搬迁改造 近期：2012-2014年 一、估算依据 1、征收成本估算以2011年10月新征收条例为标准，出让收益按2011年近期市场价为标准； 2、评估市场单价取契税中心查阅的宁穿路最近交易的最高价； 3、资金按3年投入（40%,40%,20% ）计算，利率按2011年7月7日五年期贷款基准利率7.05%估算； 4、估算不可预见费按征拆成本和公建成本的10%计提； 5、上述可出让土地估算的出让单价按最近市场出让价格的基础确定，出让楼面地价暂按住宅12000元,商住8000元，商业金融5000元进行估算； 6、估算的面积、用途等数据取自宗地调查表，本次估算未考虑违章建筑、改变用途等情况。 二、估算结果 宁穿路地块需征收地块的占地面积为62.53公顷，可出让土地33.16公顷。征收及开发成本共计119.34亿元，可出让土地的出让净收益62.12亿元，项目负债2.38亿元 序号 费用名称 曙光路-中兴路 中兴路-桑田路 桑田路-福明路 福明路-世纪大道 合计 一 项目征收及开发成本 12.36 25.02 5.30 16.84 59.52 (一) 征收成本 8.46 20.58 3.74 11.70 44.48 1 非住宅征收成本 5.22 19.59 3.74 11.58 40.13 2 住宅征收成本 3.16 0.14 - - 3.30 3 市场搬迁费用 0.08 0.85 - - 0.93 4 旧村办结算费用 - - - - (二) 基础设施及公建配套建设费 1.89 0.38 0.70 2.41 5.37 (三) 不可预见费 1.03 2.10 0.44 1.41 4.99 (四) 项目管理费 0.48 0.97 0.20 0.65 2.30 (五) 资金成本 0.49 1.00 0.21 0.67 2.38 二 可出让土地的出让净收益金额 3.65 26.80 2.90 23.79 57.14 三 盈亏预计 -8.71 1.78 -2.40 6.95 -2.38 　 中期 近期 远期 近期 　 投资估算 开发成本：12.36亿 投资收益：3.65亿 亏盈预计：-8.71亿 开发成本：25.02亿 投资收益：26.80亿 亏盈预计：1.78亿 开发成本：16.85亿 投资收益：23.80亿 亏盈预计：6.95亿 开发成本：5.30亿 投资收益：2.90亿 亏盈预计：-2.40亿 投资估算 三、专题测算 1、市场搬迁 2、宁穿路改造 宁穿路改造费用1.3亿元左右，包括道路改造拓宽和市政基建。 老东站市场 二号桥市场 五交化等7个市场 华东物资城 开发成本（亿） 0.71 24.9 25.02 2.42 投资收益（亿） 0.76 5.0 26.8 0 亏损预计（亿） 0.05 -19.9 1.78 -2.42 1、宁穿路道路改性 2、专业市场安置用地落实 3、留用地落实 4、集体土地征收工作 5、控规修编程序 规划以外的工作落实 规划体会 规划体会一、 跨专业开放性合作使规划更具现实操作性 规划院 英国合乐 宁波迪赛 世铭会计事务所 策划 资金测算 城市设计