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5 物业权属法律规定 5.1 物权与物业权属 5.2 物业相邻权 5.3 物业权属登记 5.4 物业产籍管理 掌握 1、基本概念 物权、物业权属、相邻关系、房屋登记、物业产籍 2、问答题 （1）物权和物业权属有哪些种类？ （2）相邻关系的特征及处理原则？ （3）《物权法》中确定了哪些相邻关系？ 熟悉 （1）如何理解物权和物业权属的特征。 （2）房屋权属登记有哪些种类？ （3）为什么要进行房屋权属登记？ 5.1　物权与物业权属 【案例1】我国物权法第一案落槌，当事人房屋产权得到保护。 原告李福莲等人上辈所有的一处房产被政府不适当没收，此后40多年，该房被当作公房出租给其他居民。直至2005年9月，该房产经落实政策退还给原告，并办理了产权过户手续。这处房产在政府退还给原告的同时，里面的一些房间一直由本案被告刘莎租住占用。虽然租赁合同已过期，但刘拒绝向原告腾退房屋。原告只好诉诸法律。 5．1　物权与物业权属 分析： 长沙市芙蓉区法院的一审判决认为，在该处房屋由政府向原告移交并办理了产权变动登记手续之后，原告即取得了房屋的所有权，根据物权法的规定，这一不动产所有权应当得到尊重和保护。法院认为物权法生效后，刘莎的恶意占有行为仍在继续，故本案适用物权法，与“法不溯及既往”原则并不冲突。综上，依照物权法第39条、第64条、第242条、第243条的规定，尽管被告刘莎为该房屋的原租户，但她毕竟不是所有权人。她在未与新的房屋所有权人签订租赁协议的情况下，直接占用房屋，构成了恶意占有。于是，法院判令刘莎腾退房屋并赔偿租金损失。 5．1　物权与物业权属 《物权法》39条：所有人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 64条：私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。 242条：占有人因使用占有的不动产或动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。 243条：不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以要求返还原物及其孽息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。 5.1.1 物权的概念和特征 1．物权的概念 物权，根据物权法规定，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 5.1.1 物权的概念和特征 2．物权的种类 （1）自物权和他物权 （2）动产物权与不动产物权 （3）完全物权与限制物权 5.1.1 物权的概念和特征 （1）自物权和他物权 自物权是权利人对自己的物所享有的权利，也就是所有权。 他物权是指在他人所有的物上设定的物权。他物权是对他人财产的权利。他物权是由所有权派生或分离出来的。他物权又分为用益物权与担保物权。 用益物权是对他人所有物在一定范围内使用、收益的权利，形式有承包经营权、土地使用权等。 担保物权是为了担保债的履行，在债务人或第三人的特定财产上设定的物权，其形式有抵押权、质权、留置权。 5.1.1 物权的概念和特征 （2）动产物权与不动产物权 这是根据物权的客体是动产还是不动产所作的区别。这种分类方法的意义在于动产物权与不动产物权的取得方法、成立要件等各不相同。 5.1.1 物权的概念和特征 （3）完全物权与限制物权 这是以对于标的物的支配范围的不同对物权的区分。完全物权即所有权，是全面支配标的物的物权；而限制物权则是特定方面支配标的物的物权。限制物权是在他人之物上设定的权利，实际上是根据所有权人的意志设定的所有权上的负担。用益物权和担保物权属于限制物权。 5.1.1 物权的概念和特征 3．物权的特征 （1）物权是绝对权 （2）物权以物为客体 （3）物权以对物进行支配并享受其利益为内容 （4）物权具有排他性 （5）物业具有法定性 （6）物权具有追及权和优先权效力 （7）物权的设立必须公示 5.1.2 物业权属的概念和分类 1．物业权属概念 物业权属是指物业权利在主体上的归属状态，即物业权利为谁所有，物业权利与权利主体之间的关系。 物业权属即不动产权属，也称房屋权属。物业权属在我国实行的是房地合一的原则，土地权属状况与房屋权属状况是一致的。房屋的权利人必须是房屋占用范围内土地的权利人，土地的权利人也必须是地上房屋的权利人。 5.1.2物业权属的概念和分类 2．物业权属的种类 （1）土地所有权和土地使用权。 （2）房屋所有权和房屋使用权 （3）物业相邻权 5.2　相邻关系 【案例2】 新建建筑影响采光、通风怎么办 2002年3月，王某向甲公司购买住房一套，5月验房入住。当时，在他的窗外邻近商务会所顶层有一些空调机组和排风管道，但对生活并不构成影响。后来，甲公司在空调机组和排风管道外加盖房屋，超出了王先生的窗高，房屋两个散热窗户正对着王先生的窗户，致使王先生无法开窗通风，影响了王先