海泰地产四川北路商业街商业建议（116页）.pptVIP

项目既是一个展示商家的平台 又是一个加盟客户与品牌商家洽谈交流的场所 更是是区域商业品牌聚集地 具备品牌商家展览的聚集效应 又具备实体店的长期效果 品牌加盟展示场 展示品牌 商务洽谈 商业经营 作为联系加盟连锁商家与加盟客户交流的窗口 通过各个区域商业的运营，形成品牌经营的商业广场 美容美发加盟展示区 王磊形象、天黛国际SPA、雪肌妮丝国际美容连锁 休闲餐饮连锁品牌展示区 Starbucks、伯朗咖啡馆、85度C咖啡蛋糕 品牌家具装饰加盟展示区 家世界加盟店、贝艾林装饰加盟 服饰品牌连锁加盟展示区 帕奇龙国际服饰、 MOLYDA蒙利迪国际服饰品牌、 Y-style国际女装连锁、happybunny童装连锁 1-2层品牌展示 3层作为1-2层品牌商家企业办公洽谈区 3楼做为洽谈办公区域 便于品牌商家管理 便于加盟客户联系商家 推荐品牌 地下室作为大型餐饮区,面积约4300平方米 大食代 地下室以大型餐饮店增加人气，形成商业氛围 备选方案二：中信广场定位为品牌加盟展示场，建议选择与经营招商公司合作，出售后统一进行商家招租 该方案显著优势在于全部销售有利于回笼资金 具有一定的创新，可有效提升开发商形象 中信广场租售建议 通过为连锁加盟行业协会找到品牌商家，为其提供实体展示形象店。 促进项目销售的手段 通过连锁加盟网站及相关会展找到商家。 海泰国际备选方案 电子产品为主的数码城 海泰国际商业定位建议 依托区域内虬江路是著名的电子商品交易区 区域内大量居住人群 追求潮流的年轻人 丰富的时尚电子经营商家，业态范围更广 扩大招商范围，更宜存活 便于分割小面积出售 区域环境 客群支撑 经营性 可售性 时尚 数码城 参考案例1:赛格电子广场 参考案例2:上海电子商城 项目定位: 全国一流电子交易中心，集批零交易，品牌推广，仓储物流，电子商务于一体 产品形式：商场式商铺 面积分割：20~40平米 项目定位: 华东电子产品交易航母 产品形式：商场式商铺 面积分割：10~20平米 在8个月内完成化率为100% 一期在9个月内完成去化 小面积数码电子市场一直为市场的“宠儿” 通过小面积分割10-20平方米进行分割 统一招商管理经营 海泰时代商业 1楼：银行金融类、商务简餐、品牌咖啡店、部分大型会所 2楼：大型商务会所 3楼：大型商务会所 引入一家大型商务会所，辅以部分商务配套型商业 建设银行 交通银行 Starbucks coffee 味千拉面 交通银行 配合大型商务会所和一般本案办公人群需求在一楼引进银行商务套餐休闲简餐的商家 一楼商务配套型商业 高级商务会所 考虑到本案办公人群商务活动需要，建议在2F的办公楼直达电梯处引进一家高级商务会所 上海星公馆 修身堂 2-3楼引入大型品牌商务会所 推荐商家上海星公馆： 中信广场办公单元面积分割建议 上海部分甲级写字楼销售形式(分割角度) 上海目前销售型甲级写字楼分割销售形式一般有以下几种形式: 本案各层价格\景观均有所不同,所针对的客户也有所不同,因此应根据所针对的不同客群,对项目的各个区域进行不同面积段的分割,以利于销售 上海部分甲级写字楼各个面积段销售参考 通过对上海甲级写字楼(不同区域分割情况相同)分析 一般低区均以小面积分割销售为主,中高区以大面积或整层销售; 通过对项各层的不同面积段的划分来区分客户; 形成不同区域不同的总价段,有利于销售 低层景观性较差,针对的客群也较为低端,因此通过小面积分割控制总价有利于销售,高层景观性较好,所针对的客户也以中大型企业为主,因此多以大面积甚至整层销售 本案作为北外滩乃至全市高端办公楼,同样面临客景观及户分层的情况,因此建议由下至上各个区域面积逐步增大 以下通过对根据市场及客群的分析,对项目的面积分割范围做出判断 5亿以上 0.5-2亿 1-5千万 200-1000万 200万以下 年利润 战略布局需求 大型企业 中型企业 小型企业 中小型企业 超大型企业 企业文化需求 拓展壮大需求 起步发展需求 赚钱求生需求 本案作为北外滩高端写字楼，其核心目标客户以中大型企业为主，目前应处于拓展壮大、战略布局阶段，注重对项目的总； 价格是中小型企业对办公物业的第一考量要素，面积及景观是大型及超大型企业关注的重点 不同企业对办公产品的需求 40-100 ㎡产品能相对保持较稳定流量 100-300 ㎡办公物业销量近期开始 回升，流量也开始趋于稳定 300 ㎡以上办公成交主要表现在集中收购（浦江双辉大厦由中国农业银行集中收购，收购均价44351元/平方米；中融碧玉蓝天09年8月上海农村商业银行收购为15-23层8个楼，收购均价49705元/平方米 上海办公物业流量分类图 各个面积段办公产品市场表现 户型在300平米以上产品市场去化难度较高，建议本案面