龙湖项目成本管理与控制(201229).pptVIP

龙湖项目成本管理与控制 主讲：周世艾 2012年2月9日 讲师介绍 高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；12年龙湖工作经历，在成本控制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。 龙湖成本管理的目标 龙湖成本管理的目的 成本管理的目的是保证成本的支出获得最大效益 ----提升价值 以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势 。 目标成本管理有什么作用 目标成本管理的作用在于心中有数；“算了再做” 而不是“做了再算” 目标成本管理原则 不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标 龙湖的项目成本管理 龙湖项目主要成本费项 建设部2000年9月18日发布 《房地产开发项目经济评价方法》 第四章第24条明确 “开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。” 讨论： 你所在企业有无成本费项表，表格形式和费项顺序有哪些不同，内容有哪些不同 结论： 各表形式和费项顺序不同，但费项的内容大致相同 龙湖项目部主要职能 产品研发定位 施工组织和管控 成本测算和控制 营销策划和销售 客户管理品质保证 实行项目管理后公司和部门职能 公司 土地竞拍、资金保障、人力资源 部门 掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新； 整理资源、知识沉淀； 集公司资源协助支持项目工作，检查监督项目工作 培训项目需要的合格的经理和专员 龙湖目标成本管理三大工具 1、目标成本测算与分解 2、投资分析模型 3、历史成本数据库 龙湖项目目标成本测算和分解 目标成本测算的条件和方法 经讨论确定的方案或设计图（规划指标表） 整理建筑标准、产品配置 相应项目工程造价历史成本数据 市场价格及其走势的准确把握 参照本企业类似产品历史成本、在建项目成本、市场同类产品测算成本 正向测算： 测算依据 （产品标准、市场情况、历史成本数据库） 测算方式 （估算、概算、预算） 团队工作 反向倒逼： 确定销售价格水平； 确定利润要求； 反推计算成本 目标成本是根据产品定位、产品预期售价和期望利润，结合目前市场价格情况，参考历史成本数据资料，并同时预测未来价格走向，预先制定并力争控制的产品成本 目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措施的努力，需要实现的产品成本的控制线 龙湖目标成本管理的阶段 土地投资论证阶段成本测算 项目启动阶段成本测算 拿地以后项目团队对拟建项目进行详细策划，设定项目市场定位、产品定位，明确项目经济技术指标、配置标准、建造标准、交房标准、主要设备的档次或品牌、施工安排、工程进度，材料供应方案，销售策划，销售进度等 项目启动阶段成本测算是对土地投资论证阶段目标成本测算的细化 项目启动阶段成本测算带入经济模型后应达到或超过土地版的收益指标； 目的 对项目进行沙盘推演，预见和决策未来，设定产品 定位，营销方案、实施计划，成本控制，测算财务 指标，识别项目风险，提出预案。 项目团队明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、 做出承诺 项目启动阶段的成功标志  项目启动会 主要内容（成果） 《项目定位》 《项目建造标准》 《体验区选址、定位及开放计划》 《项目一二级计划》 《项目分期、材料供应方式范围》 《项目目标成本（启动）》 《项目合约规划》 《投资分析模型（启动）》 《方案设计任务书》 《景观方案设计任务书》 《精装房定位、限价及建设实施方案》（如有） 《项目的物业、商运的运营人力资源配置及运营成本分析》 项目投资经济分析模型 设计阶段成本分解 设计阶段成本分解主要是方案设计、初步设计阶段的成本测算和分解 方案设计阶段是设计阶段成本控制的重点 初步设计阶段目标成本经审批后，是项目的执行目标成本 案例： 方案设计阶段成本测算分解 项目实施阶段成本管理 动态成本：是项目实施过程中各个单项合同（费项）的实际成本与目标成本的控制结果 在签订合同时，与合约规划对应；结合合同或预算造价对目标成本进行调整 合同变更 ( 包