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房地产企业合同管理实务 资深讲师：笪开源 2005年4月 合同 合同是指有关自然人、法人或其他经济组织之间为了实现某个项目的特定目的而签订的确定相互权利和义务关系的协议。 当事人协商一致，是双方或多方的民事法律行为； 主体是自然人、法人或其他组织等民事主体； 内容是有关设立、变更和终止民事权利义务关系的约定，通过合同条款具体体现出来； 只有依法成立的合同对当事人才具有法律约束力 合同类型 按工作内容分： 咨询服务合同、勘察合同、施工合同、货物采购合同、安装合同等； 按承包范围分： 设计建造合同、总包合同、分包合同、劳务合同、CM合同等； 按支付方式分： 总价合同、单价合同、成本补偿合同。 支付合同 总价合同（详细设计阶段） 固定总价合同、调价总价合同、固定工程量总价合同、管理费总价合同 单价合同（基本设计阶段） 估计工程量单价合同、纯单价合同、单价与包干混合式合同 成本补偿合同（概念阶段） 成本加固定费用合同、成本加定比费用合同、成本加奖金合同、成本加保证最大酬金合同、最大成本加费用合同、工时及材料补偿合同 合同类型的选择 项目实际成本与项目日常风险评估 双方要求合同类型的复杂程度 竞价范围 成本价格分析 项目紧急程度 项目周期 承包商的财务系统评价 合同合作 转包范围的限定 合同的主要内容 合同当事人 合同标的 标的的数量和质量 合同价款或酬金 合同期限、履行地点和方式 违约责任 争端解决方法 合同的主要内容 FIDIC合同条件简介 施工合同条件： 适用于主要由业主方进行设计、承包商基本只负责施工的工程项目，业主对项目的管理工作参与多，对项目从头到尾都要进行细致的控制和监督； 工程设备和设计－建造合同条件 适用于由承包商设计并进行施工的总承包项目，业主对项目进行检验，工作参与较少； EPC交钥匙项目合同条件 适用于业主对项目的最终造价和施工时间的确定性要求高，承包商要负责所有工作，业主只进行总体控制； 简明合同格式 适用于投资较低，一般不需要分包的建筑或工程项目 合同管理 　　合同管理指参与项目各方均应在合同实施过程中自觉、认真、严格地遵守所签订合同的各项规定和要求，按照各自的职责行使各自的权力、履行各自的义务，维护各方的权利，发扬协作精神，处理好伙伴关系，做好各项管理工作，使项目目标得到完整的体现。 合同谈判 澄清 合同谈判：内容因项目和合同性质、原招标文件规定、业主的要求等的不同而不同。 关于项目内容和范围的确认； 关于技术要求、技术规范和施工技术方案 关于价格调整条款 关于合同款支付的方式 关于工期和维修期 关于争端的解决 合同最终文本的确定 合同的订立 《合同法》：当事人订立合同，采取要约、承诺方式。 要约是当事人一方向另一方提出订立合同的愿望。 承诺即接受要约，是受要约人同意要约的意思表示。 合同的效力 《合同法》：依法成立的合同，自成立时生效； 效力待定 无效合同与可撤销合同 合同的执行 实际履行、适当履行与违约 合同变更、转让 合同的解除 合同的终止 合同纠纷处理 合同风险管理 合同风险 履约能力风险 监理风险 设计风险 风险管理 风险预防 风险降低 风险转移 风险自留 合同文本管理 合同文本主要包括：招投标阶段文件、正式合同文本，来往信函、会议纪要、合同管理报表、合同管理工作程序文件，各类支付凭证、施工记录、财务报表等 文件签核 文件流转 文件保密 房地产项目中的合同管理 项目前期合同管理 项目概念阶段与咨询服务合同管理 项目设计阶段与项目设计合同管理 项目实施前的承包合同管理 招投标管理 施工过程中的合同管理 总包合同与分包合同 合同履约情况跟踪 合同绩效报告 合同变更控制 项目质量控制 合同付款控制 合同文本管理 项目后期合同管理 合同文本归档 合同报表管理 收尾验收与索赔 建设工程项目合同管理 建设工程总承包合同管理 建设工程勘察、设计合同管理 建设工程施工合同管理 建设物资买卖合同管理 建设工程借款合同管理 建设工程咨询监理服务合同管理 学习　　　　积累　　　　分享　　　　创新 学习　　　　积累　　　　分享　　　　创新 　　合同管理是在项目进程中与合同相关的管理活动的总称。 合同谈判 合同准备 合同管理 合同收尾 供方选择 招标管理 加权筛选 独立估算 合同谈判 合同签约 绩效报告 质量控制 变更控制 支付系统 文档整理 合同审计 收尾验收 总结评估 房地产项目生命周期