合同的签新定.pptVIP

买卖及租赁合同 讲师:张中普 合同的签订作为二手房经纪活动过程中专业知识要求最高的环节，由于交易过程的复杂性和情况的多样性，签订合同时我们应该在签合同前做好相关的准备工作（税费的计算、买房人）的征信及贷款的落实），书写合同时注意细节，灵活不失原则，少作承诺，合理的解释合同条款，实际工作中我们接触最多是买卖合同和租赁合同，结合实际工作中遇到的问题和大家探讨一下在签订这两份合同应该重点注意的方面。 调查 1、我们现用的《买卖合同》 和《租房 合同》认真阅读三遍以上的请举手？  2、能够独立操单请举手 ? 3、大家认为签单最为重要的是信心、专业知还是经验？ 一.合同的概念及相关知识准备 1.合同：又称契约，是平等主体自然人、法人或其 他组织之间设立变更、终止民事权利义务关系的意 思、表示一致的协议。 2.合同的特征： （1）合同是平等主体之间的民事法律关系。平等 地位不因政治权利，经济实力而不同。 （2）合同是两方以上当事人的法律行为。 （3）合同是从法律上明确当事人之间特殊权利和 义务的文件 （4）合同是具有相应法律效力的协议 二、签定合同注意事项   1、当事人即签定合同主体资格（1）产权人、共有人、买售人； （2）主要明确产权处置权，归属权，了解手续的复杂性，程序的繁杂性，涉员的多少 （3）让有处置权的人签字、有决定权的人签字 2、标的物即房屋的详细坐落 1、以产权坐落为准且标注土地证情况 2、产别（私有，全民所有，股份制，有限责任） 3、数量 4、面积（以 “产 权登记为准字样“或明确产权面积） 5、结构（混合，钢混） 6、配套设施（如水，电，气，收视，太阳能）  合同前的准备 1、卖方所提供的材料。 2、买方所提供的材料。 3、贷款的先落实贷款的情况，征信记录是否正常及贷款额度。 4、税费的计算。 3、价款房款 配套费 维修基金 税款 佣金 4、费用承担 明确税、费的承担范围 5、定金的收取1 、房东收取（留下产权证）2、中介方收取（代保管行为） 6、办理期限 1、买卖双方材料准备情况， 2、尽量做到快定、快办、快结 7、付款方式：付款时间，金额，条件三者必不可少 1、一次性付款： 当买方看到属于自己名字的“收件收据”回执单及将房屋交付给买方且结清上述房屋相关费用当日全部付清 2、分期付款：当买方看到属于自己名字的“收件收据”回执单当日首付人民币XXXXX，余款XXXX待买房通过银行按揭贷款放款当日支付 8、结房交房 1、时间限制 2、结清转让前的相关费用 3、相关票据的移交 4、到相关部门更名，更换电话号码 9、佣金的收取 中介佣金（买方和卖方） 居间担保费 10、违约责任 违约责任承担：违约责任一定要明确，清晰化，要具有针对性： 1、按房产总值比例 2、定金法则 注意定金与订金的区别：定金具有惩罚性 订金不具有惩罚性 11、补充协议：书面协议 （1）户口迁移； （2）垫资赎楼； （3）水电押金及交房时的房屋状况； （4）家私电器等。（5）其它约定：承诺一定要标准化，所谓：“言必行，行必果” 12、签章，捺印，日期 1、签订合同时最好不留联系电话 2、让有处置权的人签字、有决定权的人签字 三、签订合同应注意的细节 1、严谨性（细节）； 2、自己签字； 3、与谈判的内容一致； 4、时间控制； 5、各类收条与合同一致。 四、收条 1、证件代管：涉及当事人、坐落、权属证书、数量、证号写明“代管行为” 2、定金代管：涉及当事人、坐落、定金数额、写明“代管行为 ”并让其房主签字认可。  五、租房议价合同 委托方（甲方）: 身份证号： 受托方（乙方）:昆明荣城房地产经纪有限公司 甲、乙双方自愿协商就租房事宜，达成如下协议： 一、乙方带领甲方实地看位于昆明市 号房屋，甲方有租赁意向，特委托乙方与出租房商议价格，为表示诚意，甲方交给乙方议价金人民币（大写）： ，（小写）￥： 作为该房的议价保证金。 二、若乙方在 年 月 日将此房价格谈到人民币 。视为甲方同意租赁上述房屋，议价保证金自动转为租房定金，甲方保证积极配合签订相关合同。否则所交议价金甲方无权索回。若乙方未能在约定时限内完成甲方委