课件：万科以法律的角度说物业管理.ppt

08. 03. 26 Page * 物业管理的几个法律责任问题 ★物业公司对业主人身权/财产权责任 讨 论： 1、小区内车辆被盗、业主家庭财产被盗、业主在小区内被打伤，物业公司是否要承担责任？ 2、物业公司如何规避自己的风险？ 08. 03. 26 Page * 物业管理的几个法律责任问题 ★物业公司对业主人身权/财产权责任 《物业管理条例》： 第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 08. 03. 26 Page * 物业管理的几个法律责任问题 ★物业公司对业主人身权/财产权责任 对 策： 1、准确理解法规的含义： （1）物业公司承担责任的依据：物业合同。 （2）治安工作中物业公司的责任：协助、应急措施、报告。 如：盗窃案发生后我们的责任： A、协助保护现场 B、报案 C、协助调查（提供记录、证据） D、提供公司已尽合同义务的证明 08. 03. 26 Page * 物业管理的几个法律责任问题 ★物业公司对业主人身权/财产权责任 对 策： 2、物业公司如何规避风险： （1）完善物业服务合同： A、责任的明确性、义务条款的准确性。 如：24小时巡逻与24小时定时巡逻。 B、免责条款 （2）严格贯彻合同： A、对照合同，制订、修订规章制度、员工岗位职责、检查设备、质量记录、过程记录。 B、强化合同意识、风险意识，如车位保管、场地租用关系。 08. 03. 26 Page * 物业管理的几个法律责任问题 ★物业管理费标准的制定、缴纳 讨论： 1、交纳主体： A、开发商空置的房屋，是否可以不交或少交物业费？ B、业主没有入住的房屋，谁来交纳物业费？ C、租赁房屋的人没有交纳物业费，向谁追缴？ 2、地产/物业公司可否决定减免管理费？ 3、如何对待不按约缴纳管理费？ 4、物业管理费的订立标准？ 08. 03. 26 Page * 物业管理的几个法律责任问题 ★物业管理费标准的制定、缴纳 《物业管理条例》： 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 08. 03. 26 Page * 物业管理的几个法律责任问题 ★物业管理费标准的制定、缴纳 对策： 1、交纳主体明确： A、建设单位（已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人） B、业主（物业使用人）交付起点：交付使用 C、物业使用人交纳，但业主负连带交纳责任。　 2、无权决定减免物业管理费。 3、业主委员会督促限期缴纳物业费，不是提起诉讼（仲裁）的必经程序；对于欠费的业主可以采取法律手段进行催收。 4、收费标准与企业资质、服务内容相一致。 08. 03. 26 Page * 物业管理的几个法律责任问题 ★装修管理 讨论： 1、业主装修，物业公司是否有权： A、行使审批权： B、强制管理： C、收取押金、装修金？ 2、业主违法装修，物业公司可否行使起诉权？ 房地产E网 08. 03. 26 Page * 物业管理的几个法律责任问题 ★装修管理 《物业管理条例》： 第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。 物业服务企业应当将房屋装