第5章房地产投资的管理.pptVIP

第5章 房地产企业证券投资的管理 5.1 投资的概述 投资是为获得未来货币的增值，预先垫付一定量货币、实物或无形资产，进行业务经营的行为。 投资的分类： 1.直接投资和间接投资 2.长期投资和短期投资 3.对内投资和对外投资 5.2 投资风险与投资收益 5.2.1 投资风险、投资收益和收益率 投资收益和收益率的计算 收益率分类P98 5.2.2 投资组合风险与收益分析 投资组合风险包括系统风险和非系统风险两种，前者不可消除，后可可以通过科学组合资产而削减或消除。 证券组合的风险报酬是投资者因承担不可分散（系统）风险而要求的，超过时间价值的额外报酬部分。 证券投资组合的风险度量公式： 证券投资组合的风险报酬率公式： 证券投资组合的预期报酬率公式： 结论：凡与证券比重有关的指标均可通过调整证券比重进行控制。 5.3 资本资产定价模型 5.3.1 β系数的确定 5.3.2 资本资产定价模型 5.4 债券投资 ★证券投资的基本特征 房地产企业证券投资是企业购买债券、股票、基金证券等有价证券以获取利息、红利或收益的投资行为。 特征：收益性、风险性、流动性、时间性 ★证券投资的程序 证券投资对象的分析和选择、买卖委托、成交、清算、交割、过户等阶段。 5.4.1 债券投资的目的和特点 房地产企业进行短期债券投资是为了合理利用暂时闲置的资金；投资长期债券是为了获得稳定的收益。 债券投资的特点：期限性强；不参与经营管理；收益固定；风险相对小。 5.4.2 债券投资收益的评价 评价债券收益水平的主要指标是债券价值和到期收益率 债券未来现金流入量的现值，称为债券的现值或债券的内在价值。 债券的票面利率和付息方式决定了债券的未来现金流入量。 只有债券的内在价值大于债券的购买价格时，才值得投资。 债券的收益率 票面收益率 本期收益率（%）=债券年利息/买入价格 持有期收益率（投资回报率）：包括持有债券期间的全部利息收入和买卖价差所得。 （1）持有期在1年之内的，按单利计息P102公式 持有期年均（年化）收益率=持有期收益率/持有年限 持有年限=实际持有天数/360 （2）持有期在1年以上的，按复利计息P103公式 5.4.3 债券的估价 1.复利计息到期还本债券价值的计算 ★到期还本的面值按市场利率的折现 ★各期利息按市场利率的折现 ——以上二者之和 2.单利计息到期一次还本付息 债券价值的计算 ★到期还本的面值按市场利率的折现 ★到期利息总额按市场利率的折现 ——以上二者之和 3.贴现发行的债券的估价模型 ★低于面值的价格买入 ★到期按照债券面值偿还，无票面利率 5.4.4 债券投资的优缺点 盈利性 安全性 流动性 上述三方面特点的关系：无法兼顾 5.5 股票投资的管理 5.5.1 股票投资的特点和目的 1. 普通股和优先股（我国没有） 二者投资的优缺点 2. 股票投资的目的 获得股利收入和买卖价差； 获得控股权 5.5.2 股票投资的收益率 1. 本期收益率（%）=年现金股利/本期股票价格 2. 持有期收益率（基本原理同债券） 5.5.3 股票的估价 1. 股票估价的基本模式 3.长期持有，股利零增长股票的估价 5. 用市盈率计算的股票价值 市盈率是股票价格与每股收益对比的比值，表明投资者愿意为所获得的收益付出多大的代价。 市盈率=股票市场价格/每股收益 用以评价股票价值的市盈率应该是行业平均市盈率 如果评价的个股实际交易价格偏低，则后市有望上涨，可持有或购入 个股市盈率过高时风险加大 5.5.4 股票投资的优缺点 与债券相比： 1.投资性质上的区别 2.投资期限和本金偿还方面的区别 3.剩余财产分配方面的区别 4.市场价差收益和投资风险的区别 5.6 基金投资