物业管理概论PPT课件.ppt

THANK YOU SUCCESS * * 可编辑 2、制定物业管理方案 物业管理方案，主要内容有： ● 物业基本概况 ● 物业公司简介及管理优势 ● 质量方针及管理目标 ● 物业管理模式计划 ● 机构设置 ● 工作方案 ● 管理费用测算 ● 物业管理物资配备计划 ● 提请委托方解决的事项 ※ 前期介入工作 ※ 管理规章制度制定 ※ 文件资料的管理 ※ 人员培训 ※ 质量保证措施 ※ 依法管理大厦物业 3、确定物业管理档次 根据物业类型、功能，规划物业消费水平，确定物业管理的档次。物业管理的档次必须与物业本身的档次相匹配。 包括： ●依据政府的有关规定，根据物业管理服务的标准，进行费用测算，确定各项目的收费标准及支出预算； ●进行费用分摊； ●建立完善的能有效控制管理费用收支的财务制度。 4、选聘或组建物业管理企业 在第二章会详细讲解 （二）物业管理的前期准备阶段 物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制 物业管理人员 的选聘和培训 规章制度的制定 物业租售的代理 物业管理的四大公共管理文件，包括： 《物业管理服务协议》《管理公约》 《业主公约》 《业主委员会章程》 （三）物业管理的启动阶段 1、物业的接管验收 2、住户入住 3、产权备案和档案资料的建立 4、首次业主大会的召开和业主委员会的成立 （三）物业管理的启动阶段 1、 接管验收 物业管理企业在接受委托物业管理时，对新建物业或原有物业按行业接管验收标准进行综合检验的过程。 接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的验收。 1、接管验收 （1）接管验收的对象 新 建 房 屋 1 2 原 有 房 屋 1、接管验收 （2）接管验收的条件 首要条件是竣工验收合格 物业的竣工是指该物业所属的工程项目经过建筑施工和设备安装以后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件。 工程项目竣工后，由建筑商向开发商办理交付手续，在办理交付手续时，需经开发商或专门组织的验收委员会对项目进行查验，在认为工程合格后办理交付手续，建筑商把该工程项目交给开发商。 从物质形态上说，施工单位完成了一项最重的建筑产品，而开发商也完成了该物业的开发任务。 1、接管验收 （2）接管验收的条件 物业验收的常规条件 1）凡竣工的工程，一般须做到“五通一平”。 2）高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证。 3）高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发安全运行合格证。 4）高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。 5）房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全，功能可靠，手续完备。 1、接管验收 （2）接管验收的条件 新 建 房 屋 接管验收条件 1）建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格。 2）供电、采暖、给水排水、卫生、道路等 设备和设施能正常使用。 3）房屋幢、户编号经有关部门确认。 1、接管验收 （2）接管验收的条件 原 有 房 屋 接管验收条件 1）?房屋所有权、使用权清楚。 2）土地使用范围明确。 3）原物业管理企业已解除合同关系。 1、接管验收 （3）接管验收的准备工作 成立物业接管小组 1）抽调业务骨干组成物业接管小组； 2）接管验收小组应当由企业以下部门人员组成： ①办公室抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作； ②公共关系部抽调人员负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作； ③工程部抽调人员具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。 1、接管验收 （3）接管验收的准备工作 接管验收前的准备 1）与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等； 2）派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划； 3）提前参与竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数； 4）准备好接管验收记录表格。 1、接管验收 （4）验收中应注意的事项： 问题明确记录在案，督促施工单位整改。 在验收中应当有管理单位对物业施工质量情况参与意见。 在保修期间，开发单位应与管理单位签订保修实施合同，明确保修项目内容、进度、原则、责任、方式等。 移交工作应办理书面移交手续。 开发单位应向管理移交整套图纸资料，以便今后管理、维修、养护。 物业验收与接管的中心环节是质量验收。 2、业主入住 指业