西方经济学(第八讲 市场失灵与微观经济政策.pptVIP

* * * * * * * 　　从房屋开发上讲，用于建设房屋所取得的土地使用权是非绝对的。项目位于老区，它会影响已有建筑环境和社会生活环境；位于新区，它将对未来的区域发生多种影响；位于耕地中，会使原有的自然生活基础发生变化。从更根本的意义上说，开发就是“消费环境”。这就是风景名胜区高档别墅多年来开发屡禁不止的产权方面原因。 　　当行为人不能承担自身行为的全部成本，即个人（企业）成本与社会成本不一致时，外部效应就会发生。现代城市住宅（楼房）的连体性，加剧了这一外部效应。外部经济的存在，说明了市场在住宅领域的部分低效率，即失灵。 　　不动产的产出能力是以住址特征、物业特征和法律特征的综合因素为基础的。房屋单件昂贵、耐用，加上土地不灭性，与金融构成虚拟经济的基础。虚拟性使得即使同一套房在不同经济景气下，价格也会相差甚远。 　　房地产市场信息的获取比证券市场困难得多、费用高得多。搜寻和反映房地产市场机会的信息费用进一步导致了房地产市场的无效率。 三、价格不确定带来的信息偏差 　　市场专家认为，房地产交易是典型的买卖双方信息不对称。现实房屋买卖中，众多买房消费者并不具备关于市场上所出售楼盘及其后物业服务的市场价格、工程质量、材质品种、地基处理、管线埋设、房屋特性、功能效用等一系列方面的充分知识。相反，开发商以及内行的代理商对此却了如指掌。这种信息不对称下的谈判和交易，使市场所要求的公平（