大清包与施工总承包对比分析.docVIP

施工总承包与大清包对比分析 大清包为近年来房地产开发公司在项目招投标实施阶段采用的一种发包形式，此发包形式最大的优点（与总包相对比）是建设单位能有效的控制房建成本，从而降低房屋的开发建设成本，提高经济效益。但由于近几年建筑市场价格波动较大，主要是建筑材料及人工价格相对不稳定，造成大清包此种发包形式的优点并不十分明显。而且在质量、进度、管理等方面存在无法转移的风险，现将此两种发包方式做以下对比分析，以供领导决策。 综合对比分析 造价 1、A、大清：由于甲方统一组织材料，可以形成规模效益，材料供货价格相对下降。这点是“大清”的最大的优势，也是近年来开发商采用此发包形式的出发点。但此优势是建立在建材市场价格相对平稳浮动不大的基础之上，否则，此优势并不十分显著，如伟业花园甲供钢材，我方按协议价格供货也同样存在倒挂现象。 2、B、大包（平方米包干） 此发包形式与A相对比，虽然在对工程造价实际掌握情况相对较弱，但能有效的廻避建材价格浮动，尤其上涨时所带来的风险，而且减少在施工材料组织管理等环节的成本。 （二）质量控制 1、A大清：虽然施工单位，同样对工程质量总负责，但按《建筑工程质量管理条例》之规定，建筑材料的质量应由供货方总负责这一点给建设单位带来较大风险，在实践中往往与施工单位产生纠纷，增加管理协调工作量。 2、B 总包 此方案与A相比不存在材料质量问题的风险，我方只需要按正常程序对施工单位进场的材料的质量进行监督管理备案。减少环节，提高效率。 （三）进度控制方面 A：大清包：此发包形式对甲方进度控制有较大的影响。第一，由于甲供主材的质量问题造成停工影响正常进度。第二，由于甲供材料不及时，造成停工的现象，此现象在实践中多有发生，随之而产生施工单位要求签证追加费用补偿，主要是停工期间的人工费，机械费及管理费等，从而增加施工成本。 B、大包： 此方案在进度控制方面较A方案更有利，对施工单位整体进度的控制直接有效，减少中间环节，强化监管力度。 C、合同管理 大清包形式不仅要与供应商签署供货合同，还要与施工单位协议中明确具体的甲供材料的具体细节条款，中间环节较多，而且宜产生纠纷，加大了管理组织协调及结算的工作量。环节越多越容易出现问题。 以上是对“大清”、“总包干”两种发包形式的综合对比分析，以供领导参考、决策。 大清包形式下甲方相应采取的措施： 、组织措施 建立起以主管经理为主要负责人的组织机构，定岗定职各负其职。 建议组织机构图 总经理 总经理 工程部长 财务主管 预算组 材料组 土建 水 电 材料员 材料员 材料员 明确材料定货、采购、组织、运输、进场、报验、程序，环环相扣，相互制约，有效控制材料的质与量。 施工单位材料计划 施工单位材料计划 材料组 预算组初审 工程部主管审 总经理批 组织材料进场 施工单位签收 预算 财务 工作流程图 二、管理措施 1、采购：对大宗的建材如钢材、水泥、砂、石、红砂、砌块等可以以订货会议的形式招标，取得价格竞争优势，降低成本。 2、合同 建议每种建材（大宗）应与两三家以上签订供货合同，但不宜过多，鼓励竞争，甲方可以有更多的回转余地。 三、技术措施 1、按施工图纸抽料定量，并与施工单位签署协议，明确供货范围，品种、数量、质量标准。 2、严格执行材料计划的报批审查制度，会签制度，形成原始凭证，建立起备案制度。 四、经济措施 建立经济奖罚制度，对施工单位加强管理在保证质量的前提下，采取优化方案，节约用材，可以给予相应的奖励。相反，不仅抵扣工程款，还要追加相应罚款。 三、现行大清包市场价格见附表1。 大清包价格调查表 序号 结构形式 单位价格（元/㎡） 1 纯砖混 230～240 2 多层框架 340～360 3 有阁楼 每平方米另加10元 4 12层以下框架 320～330 5 塔式剪力墙结构 360～370 6 17层以上 370～380 7 地下工程 定额人工费 附表1