2015年北京市房地产市场分析总结.doc

2004年北京市房地产市场分析总结 2004年北京市房地产市场分析总结 1　市场发展背景概述 　　1.1　经济发展平稳，宏观调控成效渐现 　　2004 年全国经济发展速度放缓，主要是国家宏观调控政策初见成效，今年全国第三季度经济增长率为 9.1% ，较第二季度的经济增长率 9.6% 发展速度有所放慢，但仍高于普遍预期的 8.9% 的增幅，表明政府部门对于经济降温的相关举措逐步开始取得成效，土地与信贷是这次宏观调控的两个重点。 ? 　　而北京市前三季度 经济 增长速度虽然也有所缓慢，但在经济增长速度上仍然高于全国 9.1% 的增速，较去年同期增长 13% 。 其中，第一产业实现增加值 81.8 亿元， 同比 增长 0.8% ；第二产业实现增加值 1126.1 亿元，同比增长 16.7% ；第三产业实现增加值 1761.6 亿元，同比增长 11.2% 。 　　1.2　2004 年--“地产政策法规年” 　　2004 年全国房地产市场普遍进入了一个政策法规年，不仅仅是因为国家宏观调控力度的加大，更是因为各项直接、间接的宏观调控手段和政策法规陆续出台，在 04 年的房地产市场相应引起了较大的波动，重要的有金融政策、市场规范规定、土地政策等。 　　A. 金融政策方面：今年较为重要的主要有 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、《 商业银行房地产贷款风险管理指引》以及央行加息的政策，可谓在房地产市场引起了较大的波澜，特别是对高档公寓、别墅项目的影响较为强烈。 　　B. 市场规范方面：今年市场规范方面发布了较多的规范、通知、法规，除了规范整个市场朝向良性发展外，对于行业规范也有一些相应的指引，如房地产开盘须有国土使用证，且需先付 40% 的土地出让金；资金到位 25 ％才能卖期房；土地评估机构要与政府脱钩等。 　　C. 土地政策方面：今年在市场宏观调控上的一个重头就是土地市场的规范和管理上，一连串的相关法规政策的颁布，在房地产市场引起了相当大的漩涡，让众多的开发商时喜时忧。从 2 月份的土地 4 号令到 3 月底的土地 71 号令， “ 8. 31 大限”从此成为地产界尽人皆知的专有名词。此外还有 4 月 29 日 农用地转建设用地冻半年、 7 月 1 日北京市国土资源局正式挂牌成立等，表明北京地区土地管理市场逐渐规范，正从无序发展向有序发展进步。 　　1.3　相关大事件 　　今年北京可谓是一个多事年，不仅仅是各项政策引起较大的反响，同时也有较多的大事件成为众多购房者津津乐道的话题，如关于总体规划的修编、奥运场馆即将进入集中实施阶段等。 　　A. 从 11 月 6 日起北京规划展览馆开始公开展示 北京城市总体规划 (2004 年 ―2020 年 ) 修编成果， 北京城市总体规划（ 2004 年 ―2020 年）修编成果的定位是 “ 国家首都、世界城市、文化名城和宜居城市 ” 。 　　B. 根据 2008 年奥运会比赛设施的调整规划，届时将设立 35 个比赛场馆，其中 30 个安排在北京。这 30 个场馆中，计划新建 15 个，改扩建 11 个，采用临时设施 4 个。此外，还要改造 59 个训练场馆及配套建设残奥会专用设施。未来 7 年，北京市住房消费需求约 1 亿平方米。数字产品的消费需求将在 500 亿元左右。 　　C. 朝阳区为改善 CBD 外围交通，将在东郊修建 52 条道路；而 三条 地铁线年底也将全面开工，其中 地铁 5 号线所有标段已经全部动工，年底另两条重要地铁线路 4 号线和 10 号线的 44 个标段和 46 座车站绝大部分也要进入开工状态。 2　房地产市场供应情况分析 　　2.1　历史供应情况 　　北京地区房地产市场素来是全国房地产市场的关注焦点，除了是因为北京是我国首都、文化中心，市场容量比较大，投资收益较高，教育产业突出外，更是因为相信“天子脚下”的市场发展前景会比较好，特别是前几年北京地区房地产价格飞速上涨，更是吸引了很多的开发商和购房者纷纷进入北京，使得北京的房地产市场几年兴盛不衰。 　　从北京历史供应情况上来看，历年的供应量是呈现较强的高增长态势的，虽然今年国家宏观调控政策的有效执行使得今年的增长较为缓慢，但是总体的项目供应的增长态势还是较为明显的，特别是“ 8 . 31 ”大限的影响，大量的项目在明后年集中推出，可以预见的是：明后两年的北京地产市场将会逐渐开始形成较为惨烈的竞争格局。 　　2.1.1供应量变化 　　从 1997 年北京进入房地产飞速发展阶段以来，北京地区的房地产市场供应总量就呈现出较强的增长态势，特别是 2002 年入世、申奥成功的双重利好消息影响，京城楼市的供应发展便呈现出不可遏制的超级增长态势，大盘的增加、存量项目的再包装上市均不同程度的影响到整个