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住宅地产与商业地产差异分析 　　摘 要:商业地产是商业、金融业及其它各种营利性服务业所使用的经营性场地,具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业,兼有地产、商业、投资三方面的特性,既区别于单纯的投资和商业,又有别于传统意义上的房地产行业。它以商业功能、商业需求为导向,对房地产物业的需求和功能进行科学规划,以使之适应商业经营需要房地产开发。商业地产与住宅地产在功能设计、地段要求、目标客户等方面存在较大差异。?　　关键词:住宅地产;商业地产;差异?　　中图分类号:F29?　　文献标识码:A?　　文章编号:1672-3198(2010)12-0182-01?　　?　　1 价值层面的差异?　　1.1 物业价值?　　商业物业价值在于经营,通过经营创造高于价格的价值。商业项目必须要系统考虑项目商业定位、招商、经营,才能实现高水平商业物业开发,达到预期赢利目标。而住宅价值在于居住,保值升值。其关键是准确产品定位及目标消费群体定位,最后通过销售实现开发价值。?　　1.2 利益关系?　　从主体上说,住宅地产价值链单一,即“开发商——终端消费者”。商业地产利益参与者复杂,其价值链是“投资者——开发商——营运商——经营者——终端消费者”。其中包含开发者、所有者、经营者、管理者的权益,它们与商业地产开发模式密不可分。开发者是商业地产开发商,通过项目获得利益;所有者是商铺真正的拥有者,通过出租商业物业获取租金收入;经营者是进入这个商业里从事商品经营者,通过经营获取经营效益;大型与中小型商场都需要有统一的管理者实施有效的管理,通过管理获取管理利益。?　　住宅仅通过发展商和购买者两环节就可构成单一价值链,商业地产价值链上除了开发商,还包括消费者、经营者和投资者,每个参与者都有自己利益出发点,存在许多矛盾,发展商要求铺位划分要好卖而经营者要求好用,投资者要求高回报而经营者要求先培育市场,及商铺租与售的矛盾等。商业地产开发要权衡“四角恋爱”利益关系。因此,为平衡不同主体利益,商业地产开发商不仅要考虑地段,更要考虑市场定位、业态组合、功能布局、管理模式、销售策略、投资回报等因素。?　　1.3 开发利润?　　商业地产项目与住宅项目在经济效益上有着本质区别,住宅的未来经济利润可使用普通会计利润来预算,而商业地产如不使用经济利润来预算,将难以实现利润最大化,并且将潜藏风险。?　　1.4 市场风险?　　开发商在看好商业地产开发利润的同时,也存在着市场风险。除土地成本、土建费用及一些税费管理等因素比住宅用地高外,一般投资商业的人群相对较少,加之现今人们理智投资理念加强,所以为降低市场运作风险,商业地产开发须具备有前瞻眼光的开发商、专业的商业地产顾问及经验丰富的物业管理公司三大要素,以有场有市为开发目的,这样才能增强投资者的信心,降低开发风险及提高开发价值。?　　而住宅相对来说开发风险较小,因住宅消费群体较广,住宅业态既具有居住功能,也具有投资功能,其双重作用为销售提供了更广阔的购买群体。?　　1.5 消费环节不一样?　　住宅销售以后就直接进入了消费终端,经过装修就可以居住,可以使用了。而商业地产在销售过后,是不能直接进行消费的,这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的,它还要进行招商、装修、进货和经营。所以,住宅是一个终端,售后就进入了终端消费,商业地产则是开端,销售只是商业经营开始。开发商卖住宅时,来的都是客,有钞票就行。卖商业地产呢?不但要有投资能力,还要有经营能力,如果投资了商铺今后活不了,那开发商也是活不好的。所以,商业地产和住宅地产的消费环节不一样,不能用住宅的思维模式来解决商业地产的问题。?　　1.6 投资回报形式?　　对于开发商而言,商业地产投资回报形式有三种:销售获利、后期经营收益、物业升值,住宅投资回报形式只能通过销售来实现。销售只能获取短期资金回笼或解决开发商后续开发资金问题,而经营收益和物业升值是商业地产投资回报最主要形式。所以商业地产真正的价值并非是销售,而是获取长期的经营收益和物业升值。?　　2 开发层面的差异?　　2.1 产品功能属性?　　住宅地产开发的住宅是终端消费品,主要功能是用来满足消费者的居住要求。楼盘除了消极被动的随市场供求关系变动而升值外,无法带来额外的利润,因此增值空间小。而商业地产开发的从严格意义上说不仅是产品,更是资本,它通过经营能不断衍生出新的价值,增值空间很大,但风险更大。?　　商业地产最一般的功能是作为商品流通的基础设施,承担商品的流通展示功能,对人而言就是满足人们的购物需求。同时商业地产还可以承载其他功能,例如餐饮功能、娱乐功能、商务功能等,因商业地产的功能要求灵活多变,故对其操控相对复杂。其次,商业地产的表现形式更多,有购物中心、主题商场、商业街、社区街铺等。?