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工程管理手册 XX物业服务有限公司 目 录 设备管理规程 ………………………………………………………………2 房屋本体、室外公共设施的维修养护周期及质量标准 …………………10 供电系统规程 ………………………………………………………………11 供配电系统巡视维护规定 …………………………………………………14 供水系统操作规程 …………………………………………………………16 供水系统巡视维护规定 ……………………………………………………18 排水系统操作规程 …………………………………………………………21 排水系统巡视维护规定 ……………………………………………………22 空调系统巡视维护规定 ……………………………………………………23 电梯系统操作规程 …………………………………………………………25 电梯系统巡视维护规定 ……………………………………………………27 电梯管理作业指导书 ………………………………………………………29 消防报警系统操作规程 ……………………………………………………30 消防报警系统巡视维护规定 ………………………………………………32 气体消防系统操作规程 ……………………………………………………35 气体消防系统巡视维护规定 ………………………………………………38 监控系统操作规程 …………………………………………………………39 监控系统巡视维护规定 ……………………………………………………42 停车场管理系统操作规程 …………………………………………………44 停车场管理系统巡视维护规定 ……………………………………………45 楼宇自控系统操作规程 ……………………………………………………46 接地电阻测试操作规程 ……………………………………………………57 避雷系统巡视维护规定 ……………………………………………………59 计量设备检定操作规程 ……………………………………………………50 维修服务标准 ………………………………………………………………51 物业前期介入检查规定 ……………………………………………………55 工程部执行企业标准状况的考核办法 ……………………………………61 设备管理规程 1．目的 保证所有为业主（住、用户）提供各种服务的公共设备满足服务要求。 2．适用范围 管理处管辖的电力(油)拖动设备、电机、电气设备（含强电主线路）、电子设备（含弱电线路）、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。 3．定义 3．1日常维护保养 指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。 3．2一级保养 对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查、软件检查；对管道、风道局部除绣防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。 3．3二级保养 对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除绣、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。 3．4中修工程 中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%--30%，周期3-5年。 3．5大修工程 大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%，周期6—10年。 3．6设备更新和技术改造 设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。 3．7事后维修（故障维修） 设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。 3．8状态维修 通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。 4．设备分类 根据设备对业主服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜）： Ⅰ级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。 Ⅱ级设备：正压风机、空气处理器、冷却