第九章房地产投资风险的基本知识(精).pptVIP

第二节 房地产投资风险因素 二、系统风险 ㈤ 利率风险 调整利率是国家对经济活动进行宏观调控的主要手段之一。通过调整利率，政府可以调节资金的供求关系、引导资金投向，从而达到宏观调控的目的。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响： 一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现， 会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。 第二节 房地产投资风险因素 二、系统风险 ㈥ 政策风险 政府有关房地产投资的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。我国1993 年对房地产投资的宏观调控政策、1994 年出台的土地增值税条例、2001 年出台的规范住房金融业务的措施、2003 年国有土地使用权出让方式的转变等，就使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。避免这种风险的最有效的方法，是选择政府鼓励的、有收益保证的或有税收优惠政策的项目进行投资。 第二节 房地产投资风险因素 二、系统风险 ㈦ 政治风险 房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风险主要由政变、战争、经济制裁、外来侵略、罢工、骚乱等因素造成。政治风险一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险的发生，是房地产投资中危害最大的一种风险。 LOGO 第九章 房地产投资风险分析 房地产投资风险分析 房地产投资风险概述 1 房地产投资风险因素 2 房地产投资组合风险 3 第一节 房地产投资风险概述 投资者在选择投资机会时，如果其他条件都相同，他肯定会选择收益最大的投资方案。但在大多数情况下，收益并非唯一的评判标准，还有许多其他因素影响投资决策。风险就是影响房地产投资收益的一个重要因素。 第一节 房地产投资风险概述 一、房地产投资风险的含义 ㈠ 风险的定义 风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性客观体现。 在投资决策活动中，风险可以被认为是决策的实际结局可能偏离它的预期结局的程度。 风险是投资者不能收到预期的或要求的投资收益率的偶然或可能性。 风险是想对于期望收益或可能收益的方差。 强调风险的客观性和不确定性 偏离程度 偶然与可能性 方差 第一节 房地产投资风险概述 一、房地产投资风险的含义 ㈠ 风险的定义 总结风险定义两类： 一、强调风险的不确定性； 二、强调风险损失的不确定性 从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未来获得预期收益可能性的大小。完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小. 第一节 房地产投资风险概述 一、房地产投资风险的含义 （二） 风险的度量 图1-1 所示的A、B、 C 三项投资， C 的风险最大、B 次之、A 最小。 第一节 房地产投资风险概述 一、房地产投资风险的含义 （二） 风险的度量 例如，物业1 为写字楼项目，2002 年末价值为1000 万元， 预计2003 年末价值为1100 万元的可能性为50%、为900 万元的可能性为50%，则2003 年该物业价值的标准方差为10%；物业2 为保龄球场项目，2002 年末价值为1000 万元，2003 年末价值为1200 万元的可能性是50%、为800 万元的可能性为50%，则2003年该物业价值的标准方差为 20%。因此可以推断，物业2 的投资风险大于物业1 的投资风险。 第一节 房地产投资风险概述 一、房地产投资风险的含义 （二） 风险的度量 根据定义，风险R用数学函数可表达： 其中： P——各种不确定性的概率 K——所以不确定结果的数值 第一节 房地产投资风险概述 一、房地产投资风险的含义 （二） 风险的度量 度量风险的大小，实际是度量那些不确定性结果之间的差异程度或偏离程度。 其中： R——风险度量指标 n—— 不确定性结果的数目 Pi——各种不确定性的概率 Ki——所以不确定结果的数值 方差 一、房地产投资风险的含义 （二） 风险的度量 房地产投资风险分析 各年净现值期望值和整个项目寿命周期净现值的期望值、各年净现值期望值的计算公式为： 式中，E(NPVt)为第t年净现值期望值；Xrt为第t年第r种情况下的净现值；Prt为第t年第r种情况发生的概率，m为发生的状态或变化范围数。 第一节 房地产投资风险概述