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讲 者：余 相 成都九鼎房地产交易评估有限公司 联系电话E-mail: yu-xiang@263.net 历届考题分析 目 录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件 四、房地产估价结果报告 估价技术报告 第一章 房地产估价技术路线及其确定 [大纲] 了解房地产估价技术路线的概念 （10%） 熟悉房地产估价技术路线与房地产价格内涵、房地产价格形成过程的关系，熟悉房地产估价技术路线与房地产估价方法之间的密切关系。（30%） 掌握房地产估价技术路线的确定方法和过程 （60%） 一、房地产估价技术路线的概念 是指导整个房地产估价过程的技术思路，其结果和目的就是确定房地产价格内涵和价格形成过程。 二、房地产估价技术路线与房地产价格内涵，价格形成过程及估价方法的关系。 房地产估价技术路线就是估价人员模拟房地产价格形成过程、揭示房地产价格内涵时的思路。 例如：划拨用地抵押价值评估（两种技术路线、一种价格内涵） 路线与方法都是估价人员对房地产价格形成过程的认识。每种房地产估价方法都体现了一种技术路线。 市场法：房地产的价格可利用周边类似房地产的实际成交价格修正求得。 成本法：房地产的价格可由各组成部分的市场价格累加而成。 收益法：房地产现时的价格是由房地产未来可获得的收益决定。 假设开发法：未完成的房地产价格最终取决于它开发建成后的市场价格。 三、房地产估价技术路线确定的方法 1、确定房地产估价技术路线要对估价基本事项有充分的认识。 要充分了解估价对象（实体、权益、区位） 要充分了解估价目的 要充分了解估价时点 2、确定房地产估价技术路线要遵循房地产估价原则 ? 合法原则 确认估价对象具有合法产权 确认估价对象的合法用途 确认合法的交易或处分方式 ? 替代原则 无论利用什么估价思路和估价方法，都必须首先承认替代原则 ? 最高最佳使用原则 首先要确定房地产的最高最佳使用状态，进而才能确定房 地产在这种状态下的价值。 ? 估价时点原则 估价结论具有很强的时间相关性（时间价值） 估价结论具有很强的时效性（市场波动性） 估价对象在不同时点有不同的状态，相应就有不同的价格。 四、房地产价格技术路线的确定过程 1、首先明确估价对象的价格内涵 2、其次确定其价格形成的过程 3、再确定估价的测算过程和需要利用的估价方法 五、本章知识点可能的考题题型及答题技巧 从历届的考题看：第一大题3个问题共30分，第二大题单选题10小题共20分（30-50分之间） 第一类考题：如何确定估价技术路线 例题 第二类考题：如何搜集估价资料？ 例题 第三类考题：估价人员如何解释自己的评估报告 例题 第四类考题：综合能力测试 试题 第二章 各种估价方法在房地产估价中的应用 [大纲] ? 了解每种估价方法的实质和难点 （10%） ? 熟悉房地产估价的价值标准以及价值标准与估价目的、估价方法之间的关系 （30%） ? 掌握各种主要房地产估价方法的共性和特性，以及如何在估价中综合运用各种房地产估价方法 （60%） 一、公开市场价值标准与估价方法、估价目的 ? 公开市场、公开市场价值、公开市场价值标准 ? 各种估价方法的实质都是确定估价对象的公开市场价值 ? 估价对象与估价方法之间有一定的匹配关系，而估价目的与估价方法之间无严格的对应关系。 二、房地产估价方法的选用要符合《房地产估价规范》的规定 [规范正文] 1、估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。 2、对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。 3、根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。 4、有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。 5、收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。 6、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 7、在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估