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1. 土地权利 2. 土地规划 3. 土地开发储备 4. 土地利用 目录 土地利用 集体土地使用权 我国集体土地使用权禁止出让和转让 《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。” 集体建设用地 包括乡镇企业建设用地使用权、公共设施建设用地使用权 原则上建设用地使用权基本无流转 集体农业用地及“四荒”地 根据《土地承包法》，可通过承包经营取得其开发、经营的权利 宅基地 原则基本上无流转，一户一宅，不得买卖或变相买卖（与实际差距较大），可以出卖、出租宅基地上的房屋，但不得另行申请宅基地。 不承担风险：自然灾害灭失的，应另行分配 土地利用 集体土地使用权 《土地管理法》和《土地承包法》均对农村集体用地承包作出了相应规定 承包方： 根据《土地管理法》，农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。 根据《土地承包法》，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩（即“四荒”）等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。 由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。 承包期限 根据《土地管理法》，土地承包经营期限为三十年。 流转方式 通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。但受到《土地承包法》里的相关规定限制：如期限不得超过剩余承包期、不能用于非农建设等。 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。 集体农业用地承包规定 土地利用 国有土地使用权 国有土地使用权的取得主要有三种方式 国有土地使用权的流转 国有土地使用权取得方式 划拨 授权经营 出让 经县级以上政府批准，以划拨方式取得的土地使用权 政府行为，类似出让，可以有年限，定期缴纳租金。 通过招拍挂或协议出让方式取得的土地使用权 土地利用 国有土地使用权 划拨用地的有关规定 划拨用地的取得 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 根据《土地管理法》，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得： （1）国家机关用地和军事用地； （2）城市基础设施用地和公益事业用地； （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； （4）法律、行政法规规定的其他用地。（主要参照《划拨用地目录》） 使用期限 划拨用地无使用期限。 转让 根据《城市房地产管理法》规定，划拨用地转让时，应报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 抵押 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。 划拨用地的相关规定 土地利用 国有土地使用权 国有土地出让的方式主要为公开招拍挂方式以及非公开的协议出让方式 非公开出让方式主要为协议出让 根据《城市房地产管理法》规定，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 协议出让是没有引如竞争机制的一种出让方式。 一般用于市政工程，公益事业，非盈利单位或项目用地，以及因实施产业政策政府需要给予扶持，优惠的项目用地。 协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。 非公开出让方式 招标 市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 拍卖 市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告， 由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 挂牌 市