开题报告(从地价与房价的关系分析地方政府对房地产业的影响).docVIP

88888大 学 研究生学位论文开题报告表 姓 名 专 业 金融学 研 究 方 向 中央银行 选 题 名 称 从地价与房价的关系分析地方政府对房地产业的影响 指 导 教 师 论文起止日期 填表时间： 年 月 日 填 表 说 明 1、本表由研究生本人在开题报告评审会结束后填写。 2、本表一式三份，一份交指导教师，一份交学院，一份学生留存。 3、本表连同选题论证报告、《西南财经大学研究生学位论文开题报告评审会记录表》、文献综述在开题报告评审会结束后一周内交学院。 4、本表第一项“选题来源”，是说明选题属于国家、省、市、学校、自选中的哪一类课题，省部级以上课题应注明选题编号。 5、本表第八项“指导教师审查意见”应包括：研究生是否根据评审专家意见对开题论证报告进行了修改，并明确说明是否同意研究生进入学位论文撰写阶段。 一、课题来源： 自选课题 二、研究目的和意义： 中国的房地产业作为整个国民经济的支柱产业，其居高不下的房价、商品住宅房供不应求的趋势和百姓买房难、买不起房之间的巨大矛盾，已成为时下最热的民生社会话题；对于政府来说，如何遏制高房价，使得“居者有其屋”也已成为最基本最重要的任务之一。 事实上，由于涉及土地产权的使用权和转让权的改革问题，中国房地产的市场化直到1998年住房改革以后才真正开始启动。而1998-2003年期间，房地产都以稳定的速度发展；此后，除了2006年和2008年有所回落以外，其他年份都以异常的速度增长（15%）。国家多次的宏观调控均没有起到理想的作用。其中，地方政府推波助澜的作用不可忽视。 在中央与地方的经济关系方面，1994年的分税制，使得财权上移事权下移，造成地方政府财权与事权的不对等。而中央对于地方官员晋升考核又以经济增长作为重要衡量标准。地方无钱可用和经济增长需要财政支持这个矛盾的前提下，土地相关收入成为了地方政府潜在的收入来源。地方政府作为新增土地供应数量、控制土地投放量和土地价格的垄断者，利益最大化是其目标，具体措施是提高土地价格。在此情况下，地价与房价的关系成为了研究房地产发展不可忽视的一部分。 目前关于房地产发展与政府政策的研究中，多数研究中央政府的宏观调控，如货币政策等对房价、房地产发展的影响。很少部分研究地方政府政策对房地产的影响。本文旨在通过现有数据从地价与房价的关系，分析地方政策对房地产的影响。特别是2008年，美国次级房贷危机引发的世界金融海啸后，各地方政府应采取何种措施配合中央政府对应中国房地产现状所采取的一系列措施（如“国八条”）等的同时，将房价降低对地方财政减少的影响降到最低。 三、国内外研究现状和发展趋势的简要说明： 关于地价和房价的关系，国内外存在两种观点。观点一，中国土地储备制度下，房屋的供应数量，相当程度上决定于土地供应的方式、方法和节奏，所以土地供应成为影响房价的一个关键性要素；地价高低是导致房价高低的主要部分。这也符合新古典经济学中关于地租的理论，认为（Needham，1981）产品的价格由其生产成本决定，而地价为房价的成本之一。观点二认为，商品住宅房作为一种特殊商品，供给缺乏弹性或完全无弹性，需求的增加并不能通过增加供给来达到长期的均衡价格。所以房价是受供求关系的影响，地价的高低是受房价的影响而不是相反。这也符合Ricardian rent理论，多数房地产商竞拍土地的竞价是由房地产的价格倒推过来的。 国外主要研究的是土地供给-地价（租）-房价之间的传导机制，如Tes（1998）采用1976-1995年的香港房地产市场数据进行了土地供应量与房价的Granger因果关系检验，结果证明了两者之间不存在因果关系。与此同时，Barlow（1993）、Bramley（1993）和Evans（1996）以及Hannah、Kimand Mill’s（1993）分别针对欧洲几个国家和韩国房地产市场，研究了限制土地供给的政策对房地产市场的影响。这些结果都证明，政府干预市场对房地产市场产生了重要影响，一个突出表现就是土地供给的减少显著地提高了房价。 由于土地招拍挂制度的实行，国内这方面研究较多。我国实证研究中，大多数学者认为房价和地价在长期内互为因果，如严金海（2006）、郭微和樊必武（2008）等；分歧在于短期内是否