（冯加庆）保障性住房信托融资、房地产基金等房地产信托实务操作.ppt

与信托相结合房地产基金案例（一） 浦东星河湾 北京富华园 私募基金 单一信托 1 1亿注册资金 2 1亿增资，占50%股权 3 购买100%股权收益权，同时股权质押 4 委贷 5 回购股权收益权 6 广州海怡 为6、7回购 提供担保 7 银行理财 15亿元 回购股权 8 GP LP 实际控制人 与信托相结合的房地产基金案例（二） 浦东星河湾 北京富华园及另一股东 集合信托计划 1 2亿注册资金 2 15亿元， 购买100%股权收益权 3 15亿元， 委托贷款 4 回购股权收益权 5 广州海怡 为6回购 提供担保 投资者 15亿元,认购信托产品 7 实际控制人 100%股权质押 6 8 兑付投资收益 房地产基金和信托结合案例 房地产基金以信托计划委托人身份出现； 信托公司承受较大责任，主动管理性较强。 信托公司 （信托计划） 房地产基金和 社会委托人 （受益人） 目标公司 （融资方） 原股东 以信托资金向目标公司增资 以现金认购信托单位 信托贷款 受让股权 分配信托利益 受让债权 提供股东借款 有限合伙 信托与房地产基金结合的案例 信托计划成为房地产基金的有限合伙人； 信托公司主动管理性较弱。 房地产基金 信托计划 目标公司 （融资方） 原股东 向目标公司增资 以现金成为有限合伙人 股东贷款 受让股权 受让债权 提供股东借款 普通合伙人 信托与房地产基金平行投资的案例 信托和房地产基金平行向项目投资（境内外平行）； 信托公司和房地产基金可以同期或不同期向项目进行投资； 信托公司和房地产基金可以共同或分别采用股权、债权、混合投资模式向项目进行投资。 目标公司 信托计划 原股东 房地产基金 房地产基金 三、与信托结合的房地产基金主要法律问题探讨 与信托结合的房地产基金若干法律问题 关于促进股权投资企业规范发展的通知（发改办财金[2011]2864号 ）（四）的理解 （四）投资者人数限制。股权投资企业的投资者人数应当符合《中华人民共和国公司法》和《中华人民共和国合伙企业法》的规定。投资者为集合资金信托、合伙企业等非法人机构的，应打通核查最终的自然人和法人机构是否为合格投资者，并打通计算投资者总数，但投资者为股权投资母基金的除外。 与信托结合的房地产基金若干法律问题 关于促进股权投资企业规范发展的通知（发改办财金[2011]2864号 ）（五）的理解 （五）投资领域。股权投资企业的投资领域限于非公开交易的股权，闲置资金只能存放银行或用于购买国债等固定收益类投资产品；投资方向应当符合国家产业政策、投资政策和宏观调控政策。股权投资企业所投资项目必须履行固定资产投资项目的合规管理程序。外资股权投资企业进行投资，应当依照国家有关规定办理投资项目核准手续。 上海、杭州等地方规范要求：如在营业执照记载、规定单一合伙人比例不得高于90%等。 与信托结合的房地产基金若干法律问题 主动管理和无限责任 第三十九条　合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任。 第六十八条　有限合伙人不执行合伙事务，不得对外代表有限合伙企业。 信托公司作为有限合伙人实际对有限合伙企业进行了管理的相关法律责任 与信托结合的房地产基金若干法律问题 信托贷款和股东借款 信托公司作为房地产企业的股东时向房地产企业提供的借款性质是信托贷款还是股东借款，各自要承担什么样的法律责任。 财政部门和税务部门认可债权性投资与其权益性投资比例为2：1。 通过委托贷款的形式是否可以解决借款的合法性。 与信托结合的房地产基金若干法律问题 循环投资和闲置资金运用 循环投资和投资期限。 通过短期拆借、金融债、货币市场基金、国债、短期信托产品、短期银行理财产品运用闲置资金。 与信托结合的房地产基金若干法律问题 税款的代缴义务 信托业务中流转税和收益税。 信托产品和投资人是否应该双重征收。 投资于房地产的信托与其他投资品种的税收差异。 与信托结合的房地产基金若干法律问题 通过有限合伙是否可以隔离监管要求 有限合伙的法律地位 信托计划是单一的有限合伙人或出资比例超过50%和若干有限合伙人之一的差异 与信托结合的房地产基金若干法律问题 信托与普通合伙人和基金管理人 自我管理模式和委托管理模式 有限合伙形式和公司制的基金管理人优劣 与信托结合的房地产基金若干法律问题 信托的退出 融资型退出，以股权、债权、股加债混合投入资金，通过信托财产转让和以信托受益权转让退出； 通过信托受益权转让退出是否可以避免有限合伙企业营业税的承担； 投资型退出，期间择机退出和清算获益退出。 谢 谢！ THANK YOU！ 联 系 人： 冯加庆 律师 海华永泰律师事务所