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精装修项目经营与成本控制 ——开源更需节流 住宅精装修——房地产市场的发展趋势 随着人民生活水平的不断提高和住宅产业化的推进，精装修已经成为房地产市场新的发展方向。以上海为例，2008年上海新建精装修项目占当年房地产开发项目上市的比例为19.2%，至2011年该比例已经升至29%，全国其他各大中城市精装项目同比均有大幅提升。 伴随房地产市场的这一发展趋势，公司承接的精装修工程也日益增多，近几年自己也一直参与精装项目的跟踪管理，针对精装修项目的经营与成本控制是自已一直为之思索、探寻的问题。几年来沿着同行的开道足迹一路走来，结合自己在项目跟踪过程中的得失，在此谈谈自己对精装修工程在施工过程中的经营及成本控制的一些肤浅认识。 精装修项目经营——样板施工有所为 精装大标施工前一般会有样板房施工，在样板施工阶段经营方式方法上要遵循“有所为有所不为”的原则。 “有所为：材料替换、价格保护一步到位。后期大标确定需要替换经营的重点材料，在样板施工过程中立即实施；比如后期大标我们打算把象牙米黄替换为雅伦米黄以达到降低成本扩大利润的目的，那么我们在材料送样、样板施工过程中就实施到位，指鹿为马，把雅伦米黄作为象牙米黄送样、封样及样板施工；针对主要材料与供应商沟通进行市场价格保护，比如石材、瓷砖、五金、洁具等，在业主选样前及过程中即与供应商商谈价格保护措施，封锁价格信息；对一些常见石材、艺术玻璃可以自行定义名称，让业主无处可询；如果材料小样不参与大标评分的话，送样材料品质不要太高，以免在后期结算中因材料不达标而被扣款，特别是石材厚度切不可按20mm厚度送样，因为正常我们到场石材厚度也就16～18mm。 精装修项目经营——样板施工有所不为 “有所不为”：工艺做法、构造层次不可省，偷工减料不可取。样板施工过程中严格按施工规范及设计要求施工，该做的工艺及构造层次一步不少一个不漏，表里如一，严把质量关，不表露任何经营痕迹。因为在此过程中任何一个施工工艺上的经营点被业主发现后都会成为业主节约成本的方法，同时也大幅缩减后期施工过程中的经营空间，所以此阶段切不可精简做法、偷工减料。比如吊顶立板，设计节点按轻钢龙骨封双层石膏板，从施工工艺方面讲，立板采用单层与双层石膏板对质量并无实质影响，那么后期大标施工中，在不影响质量的前提下，从项目经营角度考虑我们一般会采用封单层石膏板的做法，但这样的做法切不可在样板房施工中体现，这一做法被业主发现后，其认为封一层石膏板也可以，那以后大标就按一层板做，这样造成我们后期的一个经营点就没了。同时，在样板施工过程中做好文字、影像记录及签认资料，作为后期核价、结算的佐证资料。 精装修项目经营——样板施工定损耗 材料消耗量及时核定：在样板施工过程中针对主要材料消耗数量及损耗要及时进行申报核签，作为后期大标核算报价的参照依据。主要包括石材、瓷砖、墙纸、软包布艺、基层龙骨等，依据现场排版及制作单元划分要求，实际损耗与定额损耗水平相差较大，以上材料不分甲供、乙供均需进行申报核定。 因为后期大标施工在材料损耗上我们会有相应的控制措施，比如墙纸、轻钢龙骨等材料可以按房间高度尺寸进行定尺加工，瓷砖可以依据施工要求（45度切割、倒角磨边、踢脚线加工）进行定制加工等，而样板房材料因用量少而不具备定加工条件，所以相对而言，样板房施工材料消耗水平要高于大标，所以若是能在样板施工阶段会同甲方将材料消耗量标准签订确认下来的话，对后期大标报价核定、降低甲供材超供风险及降低现场二次加工成本方面会起到一定的作用； 精装修项目经营——图纸会审埋伏笔 针对一些技术加固措施，在施工中直接进行报价签价往往难以被业主接受，针对这一情况，可以在图纸会审期间提出实施方案，让设计进行确认，回过头来再找业主进行签认。 比如说吊顶转角加固，实际上就是一个施工技术加固措施，严格意义上讲，业主可以不另行给予费用，但我们可以在前期施工图纸会审阶段向设计方提出一些客观理由（地域差别，空气湿度大等），说明最好进行转角加固处理，作为设计方一般会给予确认，会后我方需绘制转角加固图纸及技术核定单给设计及监理确认，配合报价审核签认及隐蔽报验资料，后期结算即可稳操胜券。 另外还有检修口吊筋及龙骨加固、淋浴凳预埋加固、移门轨道预埋加固、卫生间石材粘结剂使用等项目均可以按上述方式实施； 精装修项目经营——参照单价往小靠 在上报签证签价过程中，我们常遇到合同内没有相同子项但有同类子项可以参照的情况，比如吊顶跌级（合同内跌级按米计量），合同内有200mm、300mm高度，现在又增加了250mm高度的跌级，我们报签价过程中有200mm、300