(最新最全)房地产开发项目实用经济测算中文版讲解.ppt

房地产开发项目经济测算培训; 做一个合格咨询者——咨询本质：简单的东西复杂化（显示自己的专业） 当一个合格的老师——老师本质：复杂东西简单化 ;培训说明;产出》投入；回报》付出;*;*;（一）估算意义;？;（三）估算假设;（四）房地产类型;*;*; 对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成： 土地费用 前期工程费 房屋开发费用（建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费） 期间费用（管理费用、销售费用、财务费用） 开发期间税费 其他费用 不可预见费等;（一）土地取得的费用;⑴ 土地征收拆迁费 ：土地征收拆迁费分为：农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。农村土地征收拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其它费用。城镇土地拆迁补偿费主要包括： 地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。 ⑵ 土地出让地价款 ：土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成； 以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城镇土地拆迁补偿费。 土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定。许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。 ⑶ 土地转让费 ：土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其它合法使用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其它附着物的所有权随之转让。 ⑷ 土地租用费 ：土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中较为少见。 ⑸ 土地投资折价 ：房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要将土地使用权评估作价。 ;（一）土地取得的费用——竞价购买;（一）土地取得的费用——价格预估方法;2.成本逼近法：成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。成本逼近法的新开发土地的一般地价公式： ; 3.基准地价系数修正法：通过对待估宗地地价影响因素的分析，对城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下： ;（三）前期工程费;;（三）房屋开发费 ;（三）房屋开发费——建安工程费;;（三）房屋开发费——基础设施建设费 ;（三）房屋开发费——公共配套设施建设费;（三）房屋开发费——估算方法;（三）房屋开发费——案例;土建工程造价分析;（四）管理费用 ;（五）财务费用 ;（六）销售费用 ;（七）开发期税费 ;（八）其他费用;（九）不可预见费 ;小结;*;*;收入估算 估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的租售计划(含销售、出租、自营等计划)。租售计划的内容通常包括：拟租售物业的类型、时间和相应的数量，租售价格，租售收入及收款方式。租售计划应遵守政府有关租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相配合。 开发方案 ：整个开发期数量拟开发建设的物业类型和数量。 租售方案 ：对于一个具体的房地产开发项目而言，此时必须明确：出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系，在整个租售期内每期(年、半年、季度、月)拟销售或出租的物业类型和数量。综合用途的房地产开发项目，应按不同用途或使用功能划分。 租售价格 ：租售价格应在房地产市场分析的基础上确定。;（一）开发计划;一期开发 ;一期（A1区、 A2区）20个月 二期（B1区 、B2 区、B3区、 B4区）22个月 三期（C1区、C2区）20个月 ;（二）销售计划;一期（独栋200栋，联排116户，商业9.75万平米）23个月 二期（独栋200栋，联排116户，花园洋房720户，商业12.3万平米）21个月 三期（普通住宅900户,办公3.8万平米）18个月;序号;定义：根据市场比较法的替代原理，选择与估价对象处于同一供需圈内的物业作为比较案例，经过交易情况、交易日期、区域因素及个别因素诸项修正，得出估价对象的