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保密文件 版权所有 永泰地产人力资源管理咨询项目项目公司激励方案 目录 房地产企业常用的项目公司奖金额度确定方法 正略钧策建议永泰地产根据各项目的实际情况，采取工程成本法或税前利润法确定奖金额度 方法一、根据工程成本确定奖金额度 项目公司总奖金额度的确定 方法二、根据税前利润确定奖金额度 房地产开发项目公司税前利润提成额度的确定，取决于三个方面的因素 项目公司税前利润奖金额度的计算 第一步是确定税前利润提成基数，项目奖金的发放要实现预期的目标利润，同时要剔排除重大市场因素的影响 剔除市场因素的办法之一是通过对土地价格变动的评估来剔除市场突变因素对房地产开发项目利润的影响，有两种具体的操作方法，分别是地价参考法和土地估价法 两种方法均是考虑根据地价的异常变动，对超额利润值进行修订 “地价参考法”和“土地估价法”各有其优缺点，正略钧策建议根据外界条件进行选择 剔除市场因素的办法之二是根据周边类似开发项目的市场增长率对年初制定的目标利润进行调整 “调整系数”是运用“影响因素模型”对项目从“重要性、规模、管理难度以及投资环境复杂性”四个方面进行评分调整 目录 项目公司考核内容 工程成本法下项目公司终期业绩考核指标 税前利润法下项目公司终期业绩考核指标 进度指标的考核 建安成本指标的考核 调整后税前利润指标考核 根据考核结果确定考核系数 目录 一般房地产企业的项目奖金在项目交付验收后，根据项目考核结果确定发放，并主要针对高层管理人员 根据永泰地产全员激励的要求，奖金额度对全员进行发放，但根据职级的不同，发放时间有所不同 项目奖金在项目公司内部的分配，要充分考虑不同激励对象的职位和所承担责任的差异，在这里用“个人系数占比”来表示 个人系数的确定有三种方法，正略钧策建议采用固定值的方法 最后，根据员工的绩效考核成绩，确定项目公司每个被激励对象的具体的激励额度 永泰地产人力资源咨询项目 保密文件、版权所有 2006年12月25日 第*页 （原新华信管理咨询） 项目公司激励方案 项目公司奖金额度的确定 项目公司业绩考核指标 项目公司奖金的发放 ? 开拓型项目，项目公司负责拿地，开发建设。 项目竣工结算完成后发放 项目净利润×奖励系数 根据项目最终实现的净利润，提取一定比例奖金额度 净利润（或税前利润）法 项目公司在总部获取土地后进行开发建设，项目公司负责策划及销售。 项目竣工结算完成后发放 项目超额利润×奖励系数 项目最终净利润额，扣除目标净利润额，提取一定比例奖金额度 超额利润法 项目公司负责项目的全面运作管理 根据销售回款情况，按季度发放 项目总销售额×奖励系数 根据以完成的销售收入，提取一定比例奖金额度 销售收入法 项目进入稳定期，项目公司主要负责工程建设管理； 持有型项目的开发建设 项目关键节点 工程项目建安成本×奖励系数 根据完成的工程投资额，或建安投资额，乘以一定系数提取奖金 工程成本法 适用情况 发放周期 计算公式 确定依据 方式 根据项目税前利润情况确定奖金额度 √ 开拓型，需独立拿地，开发销售 天津 根据项目税前利润情况确定奖金额度 √ 在已有土地上开发项目 京香青科 按工程成本考核及确立奖金额度 √ 持有型物业，投资回报期长，且利润与后期的管理密切相关 酒店 按工程成本考核及确立奖金额度 √ 进入稳定期，项目公司负责项目建设 郦城 税前利润 工程成本 说明 采取的业绩奖励方式 特点 项目公司 注：项目奖金额度不包括营销人员 适用情况 对仅承担项目工程建设职责项目公司，以及承担持有型物业建设的项目公司，根据工程成本给予奖励 奖金总额的确定 项目公司奖金额度=工程总建安成本×奖励系数×调整系数×考核系数 工程竣工结算后，根据工程建安总成本，并结合进度、质量等关键业绩指标完成情况，确定总奖金额度 对分期开发的项目，每期独立结算项目奖金额度 发放方式 在项目关键节点完成后，根据考核情况，提前发放一定比例奖金 在项目竣工结算后，扣除一定比例的质量保证金，剩余奖金额度全部发放 在交房1年后，根据业主反馈等情况，发放剩余奖金额度 1% 0.35% 奖金系数 3000000 300000000 150000 2000 建安成本 3000000 825000000 150000 5500 总成本 奖金额度 投资额（元） 建筑面积（平米） 标准（元/平米） 　 项目公司奖金额度=项目总投资额×0.35% ×调整系数×考核系数，或 项目公司奖金额度=项目建安投资额×1% ×调整系数×考核系数 示意 适用情况 对承担项目拓展职责，或项目策划、营销职责的项目公司，根据项目税前利润确定奖金额度 奖金总额的确定 项目公司奖金额度=项目税前利润×奖励系数×调整系数×考核系数 工程竣