JH-OP-CB01项目成本管理流程(精).docVIP

项目成本管理流程 编制日期 审核日期 批准日期 修订记录 1、流程概况 2、流程图 3、工作程序 3.1成本信息调研 3.1.1公司进入新的城市进行房地产开发,成本管理部必须与营销策划部、投资发展部共同进行市场调查,完成该城市的《房地产开发成本水平调查报告》,内容应包括: 1该地区房地产开发适用的法律、法规、规定及其对工程成本的影响:包 括定额计价模式、工程招投标规定、地产项目开发税费等。 2当地的设计规范和标准的特点,主要指工程建筑设计、人防要求、公建 配套要求以及技术特点,以便考虑对造价的影响。 3当地建造成本的比较:包括定额造价水平的对比和实际建造成本的比较, 完成该地区《各类建筑各种档次物业建造成本水平表》。 3.1.2成本管理部应在营销策划部提供的竞争楼盘清单中,挑选1-2个楼盘深入调研,完成《竞争楼盘成本水平调研报告》。 3.2论证阶段成本估算——项目成本预控目标确定 3.2.1营销策划部组织确定初选项目的项目定位,规划设计部进行概念规划草案设计。 3.2.2成本管理部根据投资发展部提交的土地价格及土地获取相关费用、规划设计部提交的概念规划草案、《土地规划指标》及相关土地状况资料,营销策划部提交的关于新项目初步定位建议以及竞争楼盘清单,完成《项目拓展阶段成本估算》,并提交财务管理部完成投资估算后,一起作为投资发展部编制《可行性研究报告》的内容提交公司评审。 3.2.3公司评审通过《项目可行性研究报告》后,《项目拓展阶段成本估算》自动成为项目建安成本预控目标。 3.3定位阶段成本测算 3.3.1营销策划部在组织市场调研后正式提出项目定位建议,规划设计部按项目定位组织概念方案设计并进行工程技术可行性分析,成本管理部根据规划设计部提交的概念设计文件完成《项目策划阶段建安成本测算》编制。 3.4设计阶段成本控制 3.4.1方案设计阶段成本控制:成本管理部依据项目成本预控目标、规划设计部提供的方案设计文件进行《项目建安成本匡算》的编制,并交成本分管领导和总经理审批。 3.4.2初步设计阶段成本控制: 1成本管理部在初步设计开始前,编制《初步设计限额要求及成本控制建 议》,经成本分管领导审批后,作为初步设计阶段的成本控制依据,由规划设计部具体落实、实施。 2规划设计部完成初步设计后,成本管理部根据初步设计完成《项目初步 设计阶段建安成本概算》编制并交成本分管领导和总经理审批,作为评审规划设计部初步设计成本控制质量的依据。 3.4.3施工图设计阶段成本控制: 1成本管理部在施工图设计开始前,编制施工图设计阶段建安成本限额要 求及成本控制建议,交成本分管领导审批。建安成本目标限额、设计成本控制建议按专业具体提出以下几点: a土石方及挡土工程:该工程成本容易流失,建议土方综合考虑场内 平衡、挡土墙多方案经济比选,土方主要控制挖运总量、挡土支护 依据方案提出成本限额指标; b基础工程:不同的基础形式对成本及工期影响较大,且成本容易流 失,重点建议基础选型多方案比选,优化设计,据不同的基础形式 提出相应的限额指标值或分项成本目标; c结构工程:该部分占建安成本比重较大,且对销售没有直接的影响, 这部分是成本控制的重点,在满足设计规范的最低要求下,尽可能 的降低成本,主要对钢筋、混凝土技术含量提出技术指标数值; d建筑、装修工程:其质量及效果对售楼影响较大,占建安成本比重 较大,影响成本的主要因素为材料选型,对外墙砖、铝合金门窗、 电梯前室装修、防水工程等制定合适的经济指标值; e安装工程:主要控制安装工程的设备及材料选型,对电梯、机房设 备等建议采用国产或中外合资优质产品,管线选用合适的档次材 料; 项目成本管理流程 编号：JH-OP-CB01 版号：A/0 页码：第 6 页 共 8 页 f 景观工程：景观工程成本波动性、弹性较大，设计质量、材料的选 型是该部分成本控制的重点。 2 《施工图设计限额要求及成本控制建议》 作为施工图设计任务书的附件， 成为施工图设计阶段的成本控制依据，由规划设计部具体落实、实施。 3 规划设计部在施工图设计完成后一周内，组织对施工图设计进行评审。 成本管理部在施工图评审结束后， 天内组织造价咨询公司编制 20 《施工图阶 段建安成本预算》 ，作为评审规划设计部施工图设计成本控制质量的依据。 3.4.4 目标成本编制： 《施工图阶段建安成本预算》经成本分管领导和总经理审核 批准后，成本管理部按《目标成本编制作业指引》规定组织相关部门进行成本与 费用测算，并编制《项目目标成本作业指导书》 ，交成本分管领导和总经理审核 批准后正式下发执行，作为各项成本控制的依据。 3.5 项目实施阶段 3.5.1 成本管理部根据批准的《施工图建安成本预算》编制工程量清单，经成本 分管领导审核后，作为总包单位