中国房地产企业国际化的探索与布局.docVIP

中国房地产企业国际化的探索与布局 【绿地张玉良】：中国房地产企业国际化的探索与布局2014-04-25 喜欢请点这儿 中国房地产研究中心 　　2014年3月19日，2014中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会在北京举行。这是中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心连续第六年进行此项测评活动。业内领导、专家以及房地产企业、研究机构和媒体人士近500人出席了本次峰会。会上，中国房地产协会副会长、绿地集团董事长张玉良对中国房地产企业国际化的探索与布局发表了讲话，以下为会议实录：　首先要对2014中国房地产500强测评成果发布会表示祝贺，这个发布会说明了过去房地产行业和这个行业的企业都有特别大的进步，特别是发布会当中提到的在各方面取得的成功，都令我们值得欣喜。　　过去的一年房地产行业以及我们的企业都有了很大的进步。这个进步说明房地产行业对中国去年一年整个国家的成长和进步做了重大的贡献，特别是在两个数字方面，国家有关部门没有公布，一个是在GDP增长当中，一个是在财政收入增长当中的比重，房地产行业贡献巨大。　　刚刚华远地产董事长任志强(微博 博客)从“楼市崩盘论”开始讲当今房地产行业的形势，我认为这是从担心的角度来看。如果从积极的角度来看房地产行业和企业，我们应该思考什么呢？就是如何转型，怎么更创新，怎么更国际化，从而使房地产企业有更强的竞争力。今天我想谈谈房地产行业的国际化。　　房地产行业的国际化，最近两年进步很快，且成长的势头提升很快。过去的一年，海外房地产投资达到76亿，同比增长64%，该数据有正确的一面，但是也有不完整的一面。但这个数字却足以说明去年一年国内房企在海外投资额突飞猛进。2014年尤其是前两个月，国内一大批大型房企都开始全球化投资，并以一线国家、一线城市为目标。60天里，有数据说增长超过了530亿元，个人认为这个数字相对可信。　　这些企业大规模的往外走，且势头凶猛，从绿地集团我也感受到了，我们从去年8月，到今年的1、2、3月每月都有出国，都是因为项目出国，每次出国都有一些成果。行业里其他的一些企业也都在加快脚步往外走。这些企业海外投资的一些特点：　　第一是以龙头企业为主，比如万科、万达、碧桂园、中海等等；　　第二是投资的地区基本上都是发达国家以及人口快速集聚的城市市场。为什么到发达国家发达城市去呢？因为它的法规、制度比较完备、比较成熟，另外人口集聚是特别快的，当然包括相当多的中国华人的集聚。比如我们去纽约、洛杉矶、悉尼、墨尔本、伦敦，这些城市都是经济增长比较稳定，而且是逐步往上提升，更重要的是这些城市像北京、上海一样，人口集聚能力非常强。　　第三是往华人比较多的地方延伸，包括移民、投资，留学生、旅游等等，当然除了酒店、商场，还有其他的服务，这些服务是我们走出去的特点。　　第四是现在房企海外投资总体来看还是试探性的，没有到成熟性的经营和成长，根据个人观点，我们现在提出走出去要以自己经营为主体，而不是光靠财务投资公司，财务投资公司并不是企业的优势，因此企业要探索管理自己的道路。总结来说，目前国内房企海外投资都是处于一种探索阶段。　　接下来我想讲一下绿地海外投资的一些情况。从2013年绿地集团较大的规模走出去以后，2014年我们将继续有较大的动作，从投资数据来看，去年绿地一年投资一百亿美金，去年是七国11个城市，今年到现在为止是九国13个城市，投资总额美金数是200亿美金，今年按照我们的预计，会超过200亿以上的投资，明年可能会翻番，明年海外投资额可能会超过400亿以上。从1月到2月到3月，我们每个月都有比较大的进展。现在投了九国13个城市，除了中国周边国家以外，大部分是发达国家、发达城市。接下来还会有比较大的推进。比如绿地集团第一个项目在韩国济州岛，当时投资1500万美金，2013年全年收回超过10亿人民币，韩国的房地产投资销售管理跟中国一样的。像澳洲，同一时期银行会给你贷款，对开发商来讲，只是差一个贷款与存款利息的成本，其他也一样，因为销售完成之后银行把贷款贷给你。这种项目情况，从现金流、从销售的节奏、从投资的步骤到净资产回报率都是非常好的。比如我们澳洲的项目，去年3月份付了5%的土地总额，1.07亿澳元买入，6月份又付了5%，9月份付清了，11月份就卖房子，而且11月份一个星期内开盘，就卖了280亿澳元，相当于99亿人民币。这当中有一部分可以用，有一部分规定不能用，但是你要承担向银行贷款，每平米的利润和投资回报率都是非常可观的。所以这些项目从绿地来看是非常成功的。　　在美国的项目我们也有两个，一个是在纽约，60万平方米，14栋楼，在布鲁克林区，底下有地铁。在洛杉矶的项目，有4栋楼，17.95万平方米，投资10亿美金，号称是美国30年来投资规模最大的，现在已经开始做投资移民的销售。洛杉矶的