城市土地市场现状与国家宏观调控的矛盾分析.pptVIP

天津城市建设学院 程 响 城市土地市场现状与国家宏观调控的矛盾分析 城市土地市场现状 城市土地市场现状 城市土地市场现状包括多个方面：例如管理现状、结构现状、运作现状、供需现状等。对于一个市场而言，商品的供需法则是市场的主要法则。 城市土地主要用于开发建设，建造公共建筑和住宅建筑，与房地产市场紧密联系。土地作为该市场中唯一的商品，其各方面的状况直观的反映了土地市场的状况。 国家对土地市场的宏观调控政策对土地市场产生的影响是多方面的，本题选择主要影响方面进行论述。 国家宏观调控手段 国家宏观调控手段 政府对于城市土地市场主要管制手段是经济管制手段，这也是社会主义市场经济的特点之一。对于一级土地市场和二级土地市场，由于市场结构不同，其管制手段也不相同，本题主要从以下几条国家政策来分析其与城市土地市场现状之间的矛盾。 1、土地储备政策 2、保障性住房政策 3、房产交易管制与土地税收政策 其中，土地储备制度针对一级土地市场，保障性住房和房产交易及税收制度针对二级土地市场 土地储备政策 1 土地储备政策 土地储备：地方土地储备机构通过对土地的收购、整理和出让实现区域土地市场的统一管理。 目的：从土地市场的上游出发，通过土地储备机构对土地一级市场中土地供给的调节来引导土地市场健康稳定发展。 方式：地方政府在一级市场投放更多的土地供应以降低土地投机导致的土地出让价格的升高。 矛盾分析 市场现状 一级土地市场供不应求，地价不断上涨，各地“地王”不断出现。 地方政府的双重角色矛盾 “管理主体”和“市场主体” 土地储备政策 在土地一级市场，以地方政府具有引导土地市场有序发展的积极性的前提下，政府增加土地供给可以降低或者稳定土地出让价格，稳定市场。 矛盾 实质 地方政府通过出让土地，获得巨大的财政收入，这是其“市场主体”的角色；地方政府还具有维护土地市场稳定的职责，这是其“管理主体”的角色。目前土地市场上，地方政府为了追求财政收入而偏向于“市场主体”角色。导致土地储备政策甚至起到了推动地价房价上涨的作用。 保障性住房政策 2 保障性住房政策 保障性住房：政府为解决中低收入住房困难家庭提供的限定标准和价格的住房，是解决低收入人群住房需求的政策手段。 目的：解决低收入人群住房问题；调整房地产市场投资过热；调整住宅市场产品供应结构。 方式：政府主要通过经济投入，建设资金投入，建设用地划拨一级税费减免等方式。 矛盾分析 中央政府和地方政府之间的矛盾 矛盾 实质 市场现状 保障性住房政策 保障住房供应不足，现有的公共性住房大多建设在城市的郊区或者区位极差的地区，购买居住人群较少，土地开发利用不合理。 在目前住宅市场供不应求的状况下，通过建设保障房调节住宅市场的供应结构，增加土地二级市场的有效供给，以达到调控城市土地市场的作用。 中央政府要求加快保障性住房建设，并提出明确要求。地方政府受政绩要求制约，数量上基本可以完成建设任务；然而在划拨用地上，保障性住房用地的无偿划拨建设用地造成地方政府土地出让收入的损失，因此地方政府的保障房建设用地一般都比较差，这也导致居住人群少，土地开发利用并不合理，造成土地浪费。 房产交易管制以及税收政策 3 房产交易管制以及税收政策 目的：强制性增加购买成本，降低市场需求，通过调整住宅产品的需求结构来调控城市土地市场。 方式：近年来受关注的新增的房产交易管制政策主要是房屋限购政策；税收政策主要是新增房产税。 矛盾分析 土地市场的供需矛盾 矛盾 实质 市场现状 房产交易管制和税收政策 针对二级土地市场，减少投资性需求，增加产品成本，降低市场需求，刺激投资流出地产市场，从而使得土地价格相应下降。 在二级土地市场的竞争性条件下，开发商首选减少供给以达到供需平衡，维持自身利润空间，降价并不是土地开发企业首选。 无论是限购还是房产税，目的都是减少市场需求，但在现有土地市场供不应求的状况下，这些政策都只强调限制需求却并没有真正创造供给，在竞争市场的条件下，强制改变供需关系无法维持市场的长期稳定发展，土地市场的供需矛盾仍然十分尖锐。 施工企业资质 项目施工方案 谢谢！ * *