《上海地产浦江镇项目市场可行性研究报》83页.pptVIP

本报告解决的核心问题：研究区域内商业、办公及酒店式公寓三种物业的市场现状及未来竞争格局，在市场层面得出本项目商办物业发展的可行性，并给出定位方向。 浦江镇，位于世博园区辐射范围，近邻上海外环，交通便捷，在上海近郊城镇群中区位优势明显。 浦江镇规划打造两大重点区域，浦星公路以西的中心城区将承担居住及商业功能，以东区域将以漕河泾浦江高科技产业园为核心，发展高科技产业及高层次商务、商业配套，商务氛围逐步形成。 宗地位于漕河泾科技园区内，地形平坦，容积率适中，土地完整，规模在相邻地块中最大。 宗地周边道路通达性良好;但周边住宅小区品质较低，居住人群消费能力不足;北部及东部与区域内在售的三个商办项目隔路相邻，后期将面临较大的竞争压力。 宗地紧邻轨交8号线联航路站，轨交出行便捷；近邻主干道浦星公路，自驾30分钟内可直达市中心。 宗地周边大卖场型商业及教育配套较为完善，但商务型及休闲娱乐型配套较为薄弱。 区位发展看好，地块具备基本开发条件。 2009年以来表现活跃，供求放量，成交价快速上涨，受宏观调控影响，成交均价有所下降，但供求量仍然稳步上升。 住宅是浦江镇板块房地产发展的绝对主力，居住属性浓厚，整体商务氛围尚未成型。 随万科、保利、华侨城、鹏欣等品牌开发商进驻，逐渐由世博动迁配套区发展成综合性的新兴城镇。 整体处于发展起步阶段，受世博效应刺激，2008年后发展速度加快，但整体供求量均较低，成交价容易受个别项目影响，大幅震荡。 基本分布在浦星公路西侧，可大致划分成江月路商业区及新浦江城商业带两部分；江月路商业区是目前商户及人流最密集的区域。 超市卖场、沿街零售等生活配套占最大比重，绿地乐和城是区域内餐饮及休闲娱乐最集中的项目。 超市大卖场经营最好，但市场基本饱和；餐饮及娱乐类商业目前数量较少，经营情况较为理想。 在售商业以街铺为主，销售均价约23000元/平方米，主力面积段为50-200平方米；大卖场一层租金约11元/平方米。 主要为市区及浦江镇本地的投资客，看好未来发展和较低的投资总价，基本长期持有，以租金收益平衡贷款利息，待升值后销售。 后继上市总量约30万平方米，其中约60%已确定为开发商自持运营，销售部分约为10万方，主要为一品漫城及华侨城的沿街商铺。 江月路卜蜂莲花：涵盖大型超市、苏宁电器、家具城、游艺城等商业，满足了世博家园等周边大量动迁安置小区居民的基本生活需求。一层商铺租金在7-13元/天/㎡ 。 浦江华侨城：已推出2万多平方米，集中在都灵广场内，无主力店招商，以零售及小型餐饮为主，经营不佳。 鹏欣一品漫城：复合型商业街区。一期已有众多品牌商家入驻，商业氛围逐渐浓厚，档次中低档。二期尚有少量商铺在售。 红星国际广场：共有9万平方米商业，其中6万平方米为红星美凯龙家居mall，其它32栋为商业旗舰店。其中22栋已与商家洽谈租赁，另外10栋出售，以家居厂商内部消化为主。 华侨城O’MALL：规划7万平方米酒店和8.6万平方米大型商业中心，目前家乐福上海旗舰店和五星级联和院线已正式签约。 居民日常消费现有商业基本解决，中高档消费外溢至市区。本项目商业运营压力较大。 2010年之前，大部分企业租赁产业园区办公，成交量较少。近两年来随万科项目入市，商务氛围初步形成，供、求、价均快速上升。 浦江镇目前办公项目总数少，主要分布在南北两端，北部板块以主打生态办公概念的万科项目为主，项目所处南部板块是商务办公项目发展的重点区域。 总部办公（别墅式）：销售价格在25000元/平方米左右，南部板块价格高于北部板块；公寓式办公：在售仅万科早城一个项目，销售均价13000元/平方米。 总部办公（别墅式）：供应及成交面积均主要集中在1000-1500平方米，主力总价2500-3000万元/套；公寓式办公：主力供应及成交面积为50-70平方米，主力总价70-91万元/套。 总部办公（别墅式）：以独栋及双拼为主，附赠花园、露台及地下室，外立面采用石材等材质彰显企业形象；公寓式办公：6层左右的多层设计，框架结构，可自由组合不同面积 。 总部办公（别墅式）：去化速度一般，附赠地下室和花园的高附加值项目去化相对较快；公寓式办公：区域内仅万科项目在售，去化速度较为理想。 总部办公客户：以服装、建筑设计和IT行业企业居多，以外省进入上海的民营企业为主，自用兼顾资产保值需求。公寓式办公客户：创业型企业及小型企业是主要客户，个人投资客户日益增加。 总部办公（别墅式）：存量约16万方，供应时间段集中在2013、2014年；公寓式办公：现有存量预计将在2013年全部去化完毕；标准办公：22万方存量，预计将在2013年底集中上市。 万科VMO：浦江镇首个独栋办公和多层花园式办公项目，主要是服装、贸易、IT类企业客户购买，产品的顺利去化反映了市场对这一类型办公