MSWA-Q-121自有房地产的出租行业质量管理体系审核作..docVIP

1.范围 本指导书适用对自有房地产的出租行业房地产经营专业的QMS现场审核的指导。 本作业指导书的专业覆盖范围包括:32.07(自有房地产的出租 2.引用文件 GB/T19000-2008 《质量管理体系—基础和术语》 GB/T19001-2008 《质量管理体系—要求》 3.定义 3.1房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产。 3.2房地产出租:是土地与房屋出租的总称,土地出租是承租人以支付租金为代价取得土地使用权利,出租人按照合同规定的期限和标准,将出租土地交付给承租人使用的行为。 3.3房地产经营:包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动 3.4备案登记:根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》(1995年建设部令第42号规定:房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内,持有关文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。 3.5房屋交付:国务院《建设工程质量管理条例》第十六条明确规定,“建设工程经验收合格的,方可交付使用。” 3.6房屋租赁:是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。 4.产品/服务范围、特点与专业代码 4.1专业覆盖范围:32.07.00(自有房地产的出租,包括:会议厅、展览厅、公寓建筑、住宅、其它非居住建筑、土地的出租;本小类还包括:分期经营 4.2房地产出租的主要顾客群是租用房地产的客户(使用户,即直接顾客、中间顾客和最终顾客均为使用户。 4.3房地产业务的基本特征是:通过投资建设或租赁“房地产”这个硬件(含其他基本配套设施来为广大的潜在顾客群提供直接的生活,学习和工作场所及环境或以“房地产”为依托,为社会提供诺如出租、餐饮、购物、住宿和休闲娱乐等服务。 4.4房地产经营活动,是房地产开发的后续产品,其具有服务业的特点,通常包含了功能性、安全性、经济性和和文明性。 功能性:用于经营的房地产满足的不同顾客的需求是多种多样的:学习、办公、生产、购物、娱乐、饮食、住宿、健身等。 安全性:是指顾客在接受服务时要确保生命财产不受损失。 经济性:是指顾客的不同的服务所需费用的合理程度。 文明性:是指顾客在接受服务时的精神感受满足程度(包括服务设施的完备、适用、方便及服务能力胜任、可靠、完善的程度。 4.5房地产出租是房地产开发后的又一种服务业产品,根据其房屋构造的不同,一般用于居住、办公和生产,其同样具有上述的安全性、经济性和文明性。除其主导产品外,该类企业不可能提供诸如:就餐、咨询、停车、订票、运输等其他类型的服务 5.业务/服务流程 房地产出租的服务流程,关键质量活动及对应标准过程如下图: 6.关键质量活动 7.审核要点与审核方法 8.法规与技术标准/规范要求的检查方法 文件名称： 文件编号： 自有房地产的出租行业质量管理体 系审核作业指导书 MSWA-Q-121 附录 A：法律法规清单 名称 国务院建设工程质量管理条例 商品房销售管理办法 建设部城市商品房预售管理办法 中华人民共和国广告法 房地产广告发布暂行规定 城市商品房预售管理办法 中华人民共和国城市房地产管理法 房屋建设工程质量保修办法 城市房地产开发经营管理条例 中华人民共和国土地管理法（修订） 城市房屋租赁管理办法 《最高法院关于执行 〈民法通则〉 若干问题的意见 （试行） 》 城市住宅小区竣工综合验收管理办法 国务院建设工程质量管理条例 住宅室内装饰装修管理办法 城市房地产开发经营管理条例 城市房屋权属登记管理办法 中华人民共和国城市房地产管理法 实施日期 2000.1.10. 建设部第 88 号令,2001.6.1. 2004.7.20. 1995.2.1 1996.12.30 2000.9.13 2007．8．30 建设部令第 80 号,2000.6.30. 国务院令第 248 号，1998.7.20 2004.8.28. 1995 年建设部令第 42 号 1987.1.1 建监[1993]814 号文,1993.12.21 2000.1.10. 2002．5．1 1998．7．20 2001．8．15 2007．8．30 版本：2011 版 发布/修订日期：2011-04-19 第 16 页 共 16 页