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东南大学课外研学讲座论文 浅谈对城市化中房地产业调控的研究 （东南大学 自动化学院，南京 211189） 本文通过多方面的探讨，研究在城市规划、土地供给、金融调控等方面对现代城市化建设中房地产业的影响及合理的调控方式。 城市化、房地产、城市规划、土地供给、金融调控 The research of the regulation of real Estate in the urbanization (School of Automation, Southeast University, Nanjing 211189) This paper?commonly research on the influence in the urbanization and reasonable regulations in several impacts,such as City planning,Land supply, and Financial regulati Urbanization ,Real Estate,City planning,Land supply, Financial regulation 随着房地产业在我国GDP中得比重越来越大，在国民经济和社会发展中地位的日益提高，如何促进和保持房地产业与社会经济的协调发展，是政府和社会各界普遍关注的重要研究课题。而如何解决我国房地产业目前所面临的问题更是当务之急。 我国房地产的现状和面临的问题 1.1 我国近几年房地产的发展状况 　 我国房地产投资今年来急剧升温，一直保持着上升势头。2011年投资增速略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将会受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。 市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，主要原因是： 一、 房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上； 二、 近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨； 三、 从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。 　　普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2—3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。 东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。 房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。 我国房地产业面临的问题 1.2.1结构性供需矛盾加剧，房价较高 目前房地产价格出现的问题主要集中在商品房价格上涨过快，使普通居民无力购买所需住房。商品房价格上涨过快主要是由于商品房的成本因土地价格形成机制的不健全而提高，商品房销售价格行为不规范。 产品结构与市场需求失衡，是企业经营失败或发展受阻的重要症结。目前，我国大部分地区的房屋开发中，高档房屋比重过高，低价位经济适用房屋的开发量不足。一些大中城市在房地产开发中忽视了供需关系，房地产开发企业为了追求高利润，热衷于高档商品房的开发，造成了高档商品房供过于求，价格虚 高。 　　同时，市场上低价位房屋供不应求，导致出现了经济适用房销售违规操作和市场