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恒裕公寓营销策划案 恒裕公寓营销策划案王彦文 04(11 一、背景介绍 恒裕公寓位于兰州市南100公里的临洮县城区，其建成于2002~2004年间，但截止目前为止尚有2/3左右面积的住房没有售出，以下是对其进行营销策划的设计方案。 因本人并未参与其建设、]投资整个过程的原因，所以只是给出本操作方案的运作思路，仅供魏经理参考。 二、本案所处的市场基本态势分析 1、总体经济、政治环境分析 房地产及其相关产业是国民经济的重要组成部分，其成长虽有自身特有的规律，但是却与国家的总体经济、政治态势关系密切。据资料，1994年后，房地产业出现过一个低靡的阶段，其基本表现为房地产各类务业，尤其是住宅商品房销售率下降，空置量较高。在我国房地产业持续低靡的情况下，我首先拟以本案所处的总体规划(经济形式方面)，政治形式作初步的分析如下: (1)、宏观政治环境分析: ?随着我国加入WTO，整个中国正在酝酿新一轮的投资热潮，由于位于兰州市的特殊的地理与位置政府的扶植，再加上;临洮所具有的产业基础，临洮县，尤其是临洮县北部地区将再次成为这一轮投资的热点。 ?随着04年兰临高速公路的通车运行，使得兰州与临洮的路程时间大幅度缩短，预计将在45分钟至60分钟之间，这将大大的刺激的临洮经济的发展。 ?十六次全国人大的召开，届时宏观经济将继续保持稳定发展的趋势，通货膨胀将得到进一步的控制，整个改革开放将推向新的阶段，而中国的改革开放西部龙头当树兰州，这将大大的刺激临洮的经济发展。 ?2002年，临洮作为兰州卫星城的规划正式提上了政府日程，更有利于临洮经济的稳步发展。 ?近几年来，许多兰州甚至东部的大型公司纷纷将其公司迁入临洮地区，这对于临洮整个地区经济的发展无疑是一剂强心针。 总之，政府会力求宏观经济的稳步发展，并且一贯坚持支持房地产投资的政策，人民对此充满了信心。 (2)、宏观经济环境的分析 ?1998年以来西部开发日益实施，各地对外，尤其是西部的投资势头渐增，资本流向的产业结构已从劳动密集型转向资本技术密集型。 整个西部而言，兰州具有得天独厚的条件，因此也将为有优良对外房地产开发传统的临洮经济注入新的活力。而这一切又会对未来临洮的房地产业带来新的期望。 ?我国去年的物价上涨率控制在5%，宏观经济调控效果显著，通货膨胀率下降软着路成功，这为经济的启动打下了良好的基础，加上近几年利率连续的下调，使得居民消费意愿增强。由于目前市场上各种消费品需求已经饱和，人们日益关注购买商品房，再加上政府为促进住房商品化进程而可能采取的一系列搭配措施，有可能带动房地产市场逐步走出低谷。 ?中央在1997年曾指出将住宅建设作为新的经济增长点。李映铁同志更明确的表示，经过政府在组织商品房改革与福利房改革的大动作改革，加快了住harness slot within the enclosure, cable connection allowance of liens online slot; multiple soft core requirements pipe-insulation wiring nose end, wiring nose pressing takes special tools, bare conductors should be put out of the crimping zone 房商品化步伐。由此可见政府在房改上所下的决心，而这极易在人们心中形成强烈的单项预期。 ?房改革的另一项新举措即福利化分房将采取货币化形式。虽然甘肃走在全国的后列，但毫无疑问这将是一个趋势，这种趋势将跟个直接地促进房地产的发展。 总而言之，由于1997~1998年中国经济已走出低谷，新一轮经济增长成功启动，再加上政府的政策倾向，将给2005年的临洮房地产带来希望。 1、临洮商品住宅房的基本情况 1992年邓小平同志南巡讲话之后，整个中国掀起了一股房地产投资热潮，在作为西部龙头的兰州的影响下，逐渐在2002年形成了临洮的房地产开发热潮。恒裕公寓正是此时的产物，从恒裕繁所提供的销售状况表上可以看出其销售状况最优时期正处于1999~2002年。 然而，房地产发展至今已经经历了一个消费购买热潮，吸纳了社会相当的购买能力，而今人们已从盲目购买转入具有相当的投资理性，再加上近年来商品房价格扶摇直上，因而总体上讲消费者对房地产商品表现为有制服能力的有效需求不足。故临洮住宅商品房销售形式不容乐观，总体上处于供大于求的局面，吸收消化商品房存量部分还需要一段时间。 然而，随着04年利率的又一次下调，以及年内股市连连爆出黑幕，股价大跌，使得人们将投资的热点再一次转入了房地产。买房的投资保值功能已不仅仅是对大款而言了。普通老百姓也开始将眼光投向了房地产，加上