宁波市房地产市场.docxVIP

宁波房地产市场研究 一、区域概况 宁波位于宁波国东海之滨，大陆海岸线中段，长江三角洲南翼，东有舟山群岛为天然屏障，北濒杭州湾，西接绍兴市，南临三门湾，并与台州的三门、天台相连，是宁波国东南沿海重要的港口城市。市辖象山、宁海，余姚、慈溪、奉化五个县（市），设海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六区。全市总面积9365平方公里，其中市区面积为1033平方公里。 截至2004年底，宁波总人口为552.7万人，其中市区210.5万人。 二、总体经济形势 1、经济总量 2001～2004年以来，全市GDP一直保持两位数增长，2004年更是首次突破2000亿元大关，实现生产总值2158.04亿元，其中，第一产业实现增加值123.50亿元，比上年增长5.0%；第二产业1230.21亿元，增长16.6%；第三产业804.33亿元，增长15.8%。 SKIPIF 1 0 2005年宁波的总体经济运行仍然保持良性增长，经政府部门初步核算，全市上半年GDP为1129.18亿元，比上年同期增长12.5%。 2、产业结构 2004年宁波市产业结构也进一步优化。“二、三、一”产业格局稳固。三次产业比重分别为5.7%、57.0%和37.3%，其中一产比重较1978年下降了26.6个百分点，二产比重较1978年上升了9个百分点，三产比重较1978年上升了17.6个百分点。与宁波市GDP总量首次突破1000亿元大关的1999年相比，一产比重下降3.2个百分点，二产比重提高1.1个百分点，三产比重提高2.1个百分点。 3、固定资产投资 宁波市固定资产投资取得稳步增长，2004全社会固定资产投资达到1095.7亿元，增长31.1%。宁波杭州湾跨海大桥、绕城高速公路、宝新不锈钢四期、宁海强蛟电厂、大榭MDI、春晓气田群开发、西溪水库、溪下水库、上张水库等一批重点建设项目工作进展顺利。 SKIPIF 1 0 最新统计资料显示，2005年上半年宁波市完成全社会固定资产投资548.3亿元，同比增长16.7%。总量居15个副省级城市第4位，较去年同期下滑1位，南京（618.5亿元）、青岛（615.2亿元）、成都（604.6亿元）三城市投资总量位居宁波市前列；增幅居副省级城市第12位，较去年同期下滑9位，增幅前三位的依次是大连（76.2%）、成都（64.3%）、青岛（58.2%）。上半年宁波市投资总量超过广州，但被青岛和成都超越。去年同期，宁波市全社会固定资产投资总量分别高出青岛、成都81亿元和86亿元，而今年上半年则落后66.9亿元和56.3亿元。 4、居民收入及消费 城乡居民生活水平得到不断提高。城市居民可支配收入稳步增长。2004年城市居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入达到15882元和7018元，分别增长11.2%和12.8%。 SKIPIF 1 0 ?2005年上半年宁波市区居民人均可支配收入为9381元，比去年同期增长11.9%。根据长江三角洲城调信息交流网的反馈资料，宁波市居民的收入水平在交流的15个城市中位居第三。长三角15个城市中，上半年城市居民的收入水平上海最高，人均达到9657元，增幅为13.4%；绍兴以人均9425元位居第二，增幅为11.7%；省会杭州名列第四，人均9055元，同比增长15.0%。 5、居民人均储蓄余额 2004年全市城乡居民储蓄存款继续增加，年末余额达1262.89亿元，比年初增加139.69亿元。储蓄存款流动性趋强，活期储蓄存款余额412.69亿元，占比重达到32.7%，同比上升1.55个百分点。2003年末城乡居民人民币储蓄存款余额为1059.63亿元。2002年末储蓄存款余额862.39亿元。2001年末全市城乡居民储蓄存款余额为６９９．５亿元。 SKIPIF 1 0 三、 宁波房地产市场运行状况 1、房地产投资结构 最近几年受大环境的影响和自身需求的推动，宁波的房产市场始终处于向上发展的大趋势中，房产开发投资额不断提高。2001～2004年间，房地产开发投资从87.08亿元上升到234亿元，年均增幅39％，高于同期固定资产投资32.6％的年均增幅（如图）。 SKIPIF 1 0 但2005年以来，随着国家对房地产市场各项调控措施出台，使得宁波市房地产市场面临着重大的调整发展期。房地产投资也一改去年同期快速增长的态势，增幅不仅缓慢而且逐步下滑。1-5月份，宁波市房地产开发投资完成88.93亿元，增幅仅为4.7%，与去年同期增幅相比，投资增幅回落达64.9个百分点，回落幅度远高于其他副省级城市。 从资金结构看， 1-6月房地产开发资金来源中，国内贷款21.4亿元，自筹资金20亿元，其