案例5房地产调控需顺应城化发展规律.doc

案例5 房地产调控需顺应城市化发展规律 资料来源：《社会科学报》2017年10月8日 资料来源：《社会科学报》2017年10月8日 一线城市的住房政策应以住房租赁市场为主；二线城市应意识到自己对一线城市的承载作用，注重围绕高铁站增加土地供给，发展适合高端商务人士的生活服务业；高铁沿线三线城市的房地产调控应注重产域融合，避免虹吸效应导致的空城现象。 一、当前中国城市化的阶段 城市化发展大体包括三个阶段：第一阶段，当城市人口占比超过10％以后，进入城市化的初期阶段，城市人口的增长以自然增长为主；第二阶段，当城市人口占比超过30％以后，进入城市化加速阶段，城市人口迅猛增长，其中人口迁移占多数；第三阶段，当城市人口战比超过70％以后，进入城市化后期阶段，城市化进程放缓，以郊区化和形成城市带为主。我们对100多个国家的实证研究表明，在城市化进入第三阶段之前，绝大多数国家采取了大城市战略完成人口集聚过程，而且首位城市在城市人口中的比例极高。在高峰时期，5个英国城市人口中有1个居住在伦敦，4个法国城市人口中有1个居住在巴黎；亚洲完成城市化的国家中，高峰时期日本3个城市人口中有1个是东京人，韩国2.5个城市人口中有1个是首尔人；以国土面积较大的俄罗斯和美国为例，最大城市人口占城市总人口比例前者为11.4％，后者为7.1％，南美洲的阿根廷和智利，这一比例分别为38.1％和40.7％。 2016年中国城市人口占总人口的比重为57.4％，以该指标判断中国目前处于城市化第二阶段的尾声，如果城市化率每年保持1.5％的增速，中国到2025年即可完成城市化。然而，以首位城市人口集聚程度来看，中国的城市化还有很长的路要走。根据世界银行的统计，中国最大城市上海在2016年的人口为2448万人，占城市总人口比重为3.1％，这一比例低于所有金砖国家，甚至比城市化程度远低于我国的印度还低(2016年印度这一指标为6％，而印度的城市化率仅为33.1％)。 由于城市承载力、大城市病等原因，我们针对特大城市采取了“以业控人”等人口疏散措施，然而从国际经验来看，这一做法很可能是错误的。20世纪90年代中期，日本东京实施了首都功能分散计划，即用行政力量进行人口疏散，但日本很快放弃了这一计划。一方面这影响了东京作为首位城市的国际竞争力，另一方面整个日本的竞争力也受到了影响。为什么会出现这样的现象？因为当一国完成工业化进入城市化发展阶段后，这个国家的核心竞争力就由工业转向服务业，而服务业效率的提高离不开人的聚集。生产性服务业的创新离不开信息、知识的碰撞，生活性服务业的发展具有规模门槛效应，也离不开人的聚集。从数据来看，2016年仅北京和上海两座城市就贡献了全国第三产业10.2％的产值，4座一线城市贡献了16.8％。当前共享经济在一线城市的蓬勃发展以及海外创业水土不服的事实说明，服务业的兴旺需要一个坚实的人口基础。基于理论和现实逻辑，未来5～10年内中国的城市化应以大城市战略为主导。 二、中国高铁重塑城市化规律 高速铁路的出现使得城市发展由郊区化迅速向城市带转变，新干线的出现使得东京都市圈扩大成东京一大阪大都市连绵带，法国高速铁路TGV的出现使得大巴黎扩大成巴黎－里昂组合都市区。高铁促进城市带形成的根本原因在于：快速、高频的运输服务产生了明显的“时空压缩”效应，使得交通可达性的范围远超基于高速公路的汽车运输。中国高铁重塑城市化规律主要表现在城市化发展的第三阶段，即中国可能跨越城市发展的郊区化阶段直接过渡到城市带阶段，这为解决大城市病以及重构城市与区域空间结构提供了新的契机。比如，京津城际的开通对选择居住在燕郊的人口带来了较好的机遇，搭乘京沪高铁上班的新昆山人有效分流了居住嘉定的人口。 高铁可达性的增强是把双刃剑，它既可能进一步强化“核心－边缘模式”，也可能促成“多中心化模式”的形成。前者的典型案例是日本，随着新干线的建设，东京获得了最大幅度的增长，大阪次之，而位于新干线中间位置的名古屋由于初始规模小而增长缓慢，甚至在某些领域出现负增长。这一现象的原因是，具有多项竞争优势的大城市在高铁“时空压缩效应”的帮助下获得了更大的规模经济，形成了极化现象。甚至有学者认为，对缺乏产业竞争优势的小城市而言，不与高铁相连反而有助于防止地区衰退。如何破解大城市虹吸效应这一难题？关键点是小城市应发展自己的特色产业，与大城市形成专业分工的互补发展模式。支撑这一模式的典型案例是法国，里尔原本是一个传统的工业城市，随着1993年巴黎－里尔高铁的开通和1994年欧洲之星的开通，里尔提出了建设欧洲服务中心的目标，目前已成功转型为一座商务城市。同样成功的还有德国，德国ICE的开通不仅没有使得法兰克福中心人口更加集聚，反而出现了中心城市人口往外转移的现象；与此同时，区域内的城市和星罗棋布的城镇在经济上各具功能，这使