商业地产定位、推广与招商策略-图文..doc

Mainstay.C Jun 11th2011 商业地产定位、推广与招商策略 www bonzercn com cn Mainstay.C Jun 11th2011 课程综述 课程结构 战术部分 前言 —— 商业地产行业历程； Mainstay.C Jun 11th2011 行业人才的培养及专业速进； 第一章：商业地产行业解析； 第二章：项目开发决策； 第三章：商业地产开发与定位； 第四章：主力店招商设计； 课程结构 第五章:商业项目推广 ； Mainstay.C Jun 11th2011 第六章：行业业务营销； 第七章：商业地产各类相关合作方； 第八章：项目运营管理实务； 第九章：政策渠道的运用； 第十章：模拟操盘节点； 第十章 模拟操盘节点 课程结构 第十一章:公司管控体系； 第十二章：企业历程分析 第 章 析 —— WD集团； Mainstay.C Jun 11th2011 战略部分 第十三章：商业地产核心目的 —— 资产证券化； 加课一：地产企业崛起之路 —— 关于商业模式的建立 关于商业模式的建立； 加课二：项目规划实践； 第十四章：商业地产的未来； Mainstay.C Jun11th2011 前言——开端 Mainstay.C Jun11th2011简述中国商业地产历程 1998年底,中国房地产市场第一次住房制度改革,房地产商品化开始; 2000年伊始,住宅开发热潮开始成规模化兴起; 住宅地产的乐趣——杠杆开发(有趣的利润模式; 权利与义务的关系——所谓住宅配套商业(早期公建; 商业地产的乐趣——近似成本、翻倍收益(一铺养三代、与住宅的不同作用; 住宅同商业地产的开发利润比对2002年线城市标准; ——年一线城市标准; (该标准为绝对粗算、税费、资本化指标等均未涵盖,仅作表述示意住宅 启动资金单方:1000元/平米 开发单方成本:3000元/平米 单方售价:6000元/平米 ——300% 启动资金利润率% 商业(住宅底商 启动资金单方:1000元/平米 开发单方成本:4000元/平米 单方售价:10000元/平米 启动资金利润率 ——600% 为什么有人愿意加价投资商业?2002年线城市标准; ——年一线城市标准; (该标准为绝对粗算、税费、资本化指标等均未涵盖,仅作表述示意住宅——100平米 购置成本:60万 每月出租房租:2500元 投资回报率:5% ——20 回报年限年 商业(住宅底商——100平米 购置成本:100万 每月出租房租:7500元/平米 投资回报率:9% 回报年限——11年 一个愿打、一个愿挨 2005——2008 2002年底,商业地产开始作为独立行业出现(商业用地立项、40、50年产权;,商业地产进入巅峰期,无序开发兴起,城市综合体出现; 2009——2010年,商业地产进入减速期——减速的实质; ——02年便利店一听可乐1.8元,每天卖100听; 18元每天还卖听 09年便利店一听可乐1.8元,每天还卖100听;经营未提升、租金上升有限,售价却翻了好几倍。 年商业地产出现历史性机遇 投资商铺的回报率大幅缩水 2011年,商业地产出现历史性机遇——房地产政策改革与宏观调控; 广义商业地产 购物中心百货大楼底商商业街; 酒店、写字楼; 公寓、商住; 狭义商业地产 游乐场 游乐场; 旅游、养老度假村; 体育活动中心; 停车场; 库房; 库房 ——只要通过经营能产生持续租金的不动产,都可以泛称“商业地产” 好消息和坏消息,先听哪个? 一个好消息——商业地产的优点 一、受政策性干扰小; 二、中长期收益稳定、充分抵御通货膨胀(案例:10亿现金的波动价值;三租金利润丰富且能够持续增长(案例XD CITY 平米 四、可随时低息融资(经营贷模式; 三、租金利润丰富、且能够持续增长(案例:XD-CITY 月租200美元/平米; 五、可令资产形成几何级数扩张; 六、组织优势明显、利于企业低难度接班; 七、一旦形成规模化复制,有可能创造“无视”政策、“无视”成 本、“无视”竞争的霸王企业(资产证券化; 一个坏消息——商业地产的缺点 一、商业地产入行专业门槛稍高——人才通常需要大量失败案例去培养; 二、商业地产对于相关资源的控制难度比较高——需要大量商户及投资资源; 三、商业地产对于资金的需求量非常高——难以实现短期套现; 四、商业地产前期风险超高——前期设计及定位失手、后期极难挽回。 四商业地产前期风险超高前期设计及定位失手后期极难挽回 商业地产项目操作的成败关键在于——项目班子拥有专业化的人才 案例:WD、ZL、CR的项目定位与其它公司项目定位的差异。 人才是商业地产项目操作的核心前提——人才是商业地产项目操作的核心前提——