苏州越溪板块区域房地产市场报告.ppt

吴中区越溪板块市场分析报告 研展部 张婵娟 2008年4月 目录 区域概况 区域市场概况 市场回顾 区域市场分析 区域未来发展 总结 附：区域重点楼盘资料 引言 按照“五区组团”看苏州，如今的苏州城可以分为东、西、南、北、中五大板块。 中，是2500历史的古城; 东，是光彩照人的工业园区; 西，是风姿绰约的苏州高新区; 北，是后机勃发的相城区; 而南，则是欣欣向荣的吴中大地，这里是吴文化的发源地，这里离太湖最近，这里自然资源最充足，这里生态环境最迷人，这里是当仁不让的“山水苏州”——未来的居住天堂。 越溪板块，就是苏州南大门的一颗璀璨的明珠。 区域概况——区位 区域概况——区位 越溪板块位于苏州西南部，距离苏州古城区约十公里，东邻吴中经济开发区，东南近吴江市区松陵镇，西接吴中区西南片区横泾、木渎、浦庄等镇。 越溪的地理区位独特，受吴中城区、吴中经济开发区、沧浪新城辐射，又连接吴中西南片区、临近吴江市区。政府规划部门将该区域定位为“吴中区副中心”。 越溪城市副中心北靠上方山、石湖风景区，南濒东太湖，依山傍水，十分适于居住。 区域概况——交通概况 陆地运输：友新高架、越湖路、绕城高速、东太湖大道已经完全具备了作为与城区相连的城市南部副中心的输纳功能。 公交路线：苏州市514路、522路、50路、51路、54路、55路、62路公交车可直达越溪境内。 轻轨：规划中的轻轨2号线和4号线将会从这里穿过，届时更将引爆越溪璀璨前景。 区域概况——人口 越溪镇的总面积约42平方公里，地势平坦，辖2个行政村，6个社区居委会。 目前人口6万余人，其中常住人口2.5万人。有着良好的人居群体以及社会居住氛围。 ?苏州国际教育园目前入驻师生近8万人，入驻院校14所。 根据整体规划，越溪副中心总用地面积约10.03平方公里，由越溪老镇区、核心区和扩展区三部分组成，其中居住用地占总用地规模的48.2%，建成后整个片区人口将达到12万 。 区域概况——规划形态 越溪副中心的规划形态可概括为“一核三轴五区”：??? △ 一核：核心区。为绿化景观轴，也是城市的一条发展方向轴，位于整个规划区的中心轴位。 ??? △ 三轴：科技轴、文化轴、商业轴。分别为友新路两侧的公共设施用地，位于规划区中心部位，主要集中行政办公、文化娱乐、医疗卫生、体育设施、商业金融等。 ??? △ 五区：即为五个居住片区，分别为东片(小石湖景区)、西南片(低密度开敞区)和北、西、南三个居住区。 市场概况——发展历程 市场回顾——土地供应 市场回顾——07年市场特征 一、07年年初至9月，苏州房地产市场销售火爆。 二、普通公寓房构筑7000元底部，高档房涨幅惊人。 三、刚性需求导致小户型和别墅是主角。 四、9月底国家出台新调控政策。 五、 10月份后各界应对新政的正常观望心理，全市房 价没有出现下跌，只是涨幅较前有所回落并趋于 平缓。 市场回顾——发展动因 一 前调控政策的释放效应 二 刚性需求的惯性增长 三 投资需求的反弹带动 四 城市化进程的推进  市场概况——现存问题 区域内道路，绿化等市政工程仍在进行中，有点乱； 目前生活配套明显不足； 尽管区域与外部的交通很方便，但内部出行仍不便利； 社区大多在建，已入驻人口有限，人气不足； 配套交通人气等方面的问题使得区域整体感觉没有形成居住生活的氛围，区域成熟尚需时日。 市场分析——待售楼盘 注：除了小石城和新城金郡，还有吴中地产的越湖家天下项目，都将是08年关注的热点。 市场分析——建筑风格（别墅） 市场分析——楼市小结 市场分析——楼市分析 区域产品形态多，其中别墅数量不菲，区域山水资源得以有效利用，但像酒店公寓，写字楼等仍然是空白，随着区域成熟度的提升，这类产品的需求将凸显出来； 户型以中小户型为主，户型设计上并没有引入概念型设计，比如跃层，错层等； 区域常住人口不足，已开楼盘释放了大量的本地刚性需求，作为一个新兴的板块，预计越溪后续的市场将依赖外围区域的支撑； 后续供应非常充足，预计今年该区域仍将扮演苏州楼市供应的重要角色； 区域已规划商业在40万左右，由于人气不足，区域商业项目风险较大。 总结——未来发展 ▼ 一方面，随着城市的发展和规划的出台实施，大苏州框架下的南苏州跃然纸上，呈现在每个人面前。随着交通配套的进一步完善，吴中区与松陵镇的距离