中建地产芙蓉以及苑洋房专题研究.pptVIP

三、打造特色建筑风格和形态 各项目都提出自己的风情，包括地中海风情，北美风情等； 丰厚的建筑形体：由于退台式建筑首层前中部凸出的部分，层层后退的方式，使得建筑整体感更现稳重与醇厚。明快的体块结构和线条构成了“丰富鲜明”的效果； 四、强化花园洋房之“花园”概念 各项目都力争营造类别墅效应，增强花园感觉。 1、入户方式的研究 赠送花园的办法 部分项目一层入户花园旁设置设置情景房，位于客厅的外部，入口的旁边，为了更好地增加室内的“情趣性”也可以和客厅及入户门厅一起形成半围合的首层私家花园； 入户方式：分向入户，一层双向，二层单向。这种入户方式改变了原有的多层住宅单一、过堂式的入户方式，使家的归属感更强； 除百江明珠外，其他五个对比分析项目均增送入户花园，让风景衍生到室内空间； 一层入户 二层以上入户 2、顶层的处理 赠送花园等 根据以上项目的分析，顶层部分多数采取复式户型的设计，部分楼盘顶层以赠送阁楼，赠送露台、花园为噱头，以此吸引消费； 赠送花园，以2层、4层退台的方式使2、5层多出1个或者几个露台，其他层数采取双阳台、错层阳台等设计手法； 阁楼（1.3-2.6米） 顶楼（3米） 退台花园 阳台 阳光房 半地下室 全地下室 退台示意 退台示意 阁楼赠送 1F 2F 3F 4F 5F 1F 2-4F 5-6F 花园洋房之花园，是由外而内，又内外结合的。既讲究外部的花园营造，如低密度，注重环境，讲求情趣之外，还要打造属于用户的私家花园，同时形成内外花园的景观互动、环境互动，才能成为真正的花园洋房！ 中建*芙蓉和苑 （洋房研究专题） 第一章：花园洋房产品与其他物业类型产品对比分析 第二章：长沙典型花园洋房类产品分析及借 目 录 第一章：花园洋房产品与其他物业类型产品对比分析 建筑形式 传统多层 花园洋房 叠拼别墅 联排别墅 外观 外立面形式单一 层次较多，风格多变 层次较多，风格多变 层次较多，风格多变 面积 通常面积较少，在135平米下 通常面积100—200平米左右 通常面积150—250左右 通常面积150—250左右 私密性 弱 较弱 较好 较好 舒适度 较舒适 舒适 舒适 舒适 功能 具有基本功能 增加庭院、阳光房、露台等功能面积 增加车库、叠下私家花园、叠上阁楼等功能面积 增加车库、私家花园、阁楼等功能面积 环境 自然环境一般，高密度，主要依靠小区内部环境景观塑造 自然环境好，密度较高，依靠小区内部环境景观塑造以及自身露台，庭园景观塑造。 自然景观较好、低密度，叠下有前后花园，叠上有露台 自然景观较好，低密度，有前后花园 位置 城市内部 城市边缘，市郊 城市边缘，市郊 城市边缘，市郊 交通 主要依靠城市公交系统 城市公交系统，私家车 私家车 私家车 车位房 车位出租或独立产权 独立产权 独立产权，单车位或双车位 独立产权，单车位或双车位 周边配套设施 配套齐全，衣食住行方便 随着所在区域的发展，配套迅速齐全 配套不完善，需依靠社区内部提供各项配套设施作为补充 配套不完善，需依靠社区内部提供各项配套 居住定位 第一居所 第一居所 第一居所或第二居所 第一居所或第二居所 居住人群 中低收入人群，兼顾工作和生活 城市中产阶级，要求一定生活品质 收入较高的中产阶级，要求较高生活品质 收入较高的中产阶级，要求较高生活品质 居住模式 实在便利 便利舒适 个性化 个性化 价格 低 适中 较高 较高 在产品表现上：多层为普通住宅，花园洋房出现在中高档产品中； 在市场表现上：花园洋房是在多层的基础上有了较大改变，目标是满足人们的需求，是尽量给予客户高档住宅（别墅类）的感受，一般都以低密度，能满足良好的环境绿化，提高居住（生活环境）为目标，所以受到市场追捧； 一、洋房与普通多层对比分析： 通过上表花园洋房对于多层的优势即： 外立面层次丰富、居住面积范围较大、住宅功能齐全且景观优势明显。 在表现形式上：洋房产品出现在中高档产品，别墅基本出现在低密度住宅，属于高档产品； 在市场表现上：较之叠拼/联排别墅而言，花园洋房虽然面积较小、景观 配套较弱且住宅附加功能较少，但因其在面积和单价上有所控制，使得总价相对较低。因此，花园洋房这一独特产品，定位在要求一定生活品质的城市中产阶级，以便利舒适的特点和高于一般多层的档次在市场上占据一定优势； 二、洋房与别墅对比分析： 通过上表花园洋房对于别墅的优势即： 受众群更广、总价门槛低、在产功能上与别墅无太多差别但市场空间更大。 花园洋房是中高档住宅的选择； …是中产阶级的选择； …档次高于多层，低于别墅； 结论： 第二章：长沙典型花园洋房案例分析及借鉴 融科·檀香山 占地面积：140000㎡ 建筑面积：300000㎡ 洋房容积率：1.5 高层容积率：4 综合容积率：2.5（计容积率部