湘潭市某房地产开发项目可行性研究报告.docVIP

湘潭市XX房地产开发公司 “XX山庄” 可行性研究报告 XX房地产研究咨询事务所 二〇一〇年六月 目录 TOC \o 1-3 \h \z \u 第一部分：项目概况分析 3 一、项目基本情况介绍 3 二、项目决策背景及摘要 4 第二部分：项目市场调查分析 4 一、项目投资环境分析 4 二、项目竞争环境分析 10 三、项目客户群分析 14 四、项目定位分析 15 第三部分：项目规划设计建议与进度安排 16 一、项目规划设计建议 16 二、项目开发进度安排 18 第四部分：项目费用估算 19 一、项目开发成本估算 19 二、项目开发费用估算 20 三、编写投资成本费用估算表 20 四、开发期经营税费的计算 21 第五部分：项目资金筹措 22 第六部分：项目财务评价 23 一、盈利能力分析 23 二、清偿能力分析 26 三、资金平衡分析 27 第七部分：项目不确定性分析 28 一、成本预测 28 二、税务分析 29 三、经济效益分析 29 四、项目资金预测 30 附件： 30 湘潭市**房地产有限公司 XX山庄房产项目可行性分析报告内容 第一部分：项目概况分析 一、项目基本情况介绍 1、项目名称：XX山庄 本案 本案 2、土地位置 位于霞光东路和岳塘四号路的交汇处，自然条件优美，交通便捷，临近双拥中路和霞光东路等主干道.与湘潭市硬件设施最好的中小学火炬学校只有一条马路之隔。步步高超市就在其对面，酒店、休闲中心、银行都位于其周边配套齐全. 附图：区位图，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述。 项目合作单位介绍 4、项目经济指标介绍 建议规划经济技术指标 项目 数值 项目 数值 总用地面积/㎡ 住宅平均层数/层 总建筑面积/㎡ 建筑密度（%） 住宅建筑面积/㎡ 容积率 低商建筑面积/㎡ 绿地率（%） 公共建筑面积/㎡ 地面停车位 可供销售面积/㎡ 地下停车位 二、项目决策背景及摘要 1、 本项目对面是湘潭市最好的房地产公司之一，金侨集团。由于金侨集团修建霞光路，政府把路边的地给金侨开发，金侨集团所建项目有金侨中央花园、金侨书香庭院、金侨世纪苑等，销售的很不错，引来了很多开发商。是配合旧城改造，全面建设小康社会的需要。小康住宅是全面建设小康社会关键的组成部分，本市的经济快速发展，居民的收入随之增长。居民对住宅的要求，不仅是对房型和建筑质量有更高的要求，对居住环境和居住条件的要求也越来越高，也是未来房地产追捧的热点之一。 2、本项目的建设可以促进霞光东路的建设步伐，大大改善市民居住环境和居住条件，提升本市住宅的品味。同时，排水实行雨污分流、园区大面积绿化符合国家环保和可持续发展要求，体现了人与自然的和谐发展。信息化、智能化引入，紧跟时代脉搏，体现人文关怀，小区更舒适安全；项目的建设对集聚霞光西路的人气将起到一定的促进作用，有利于周边土地的升值，推动本市房地产开发的蓬勃健康发展。 3、 开发项目土地所属地域在湘潭市岳塘区，该城市以“伟人故里、文明湘潭”为主题创建“全国文明城市”；发掘伟人文化、名人文化、湖湘文化等历史文化遗产，申报“省级和国家级历史文化名城”；促进教育均衡快速发展，扩大职业教育规模；发展文化产业和文化事业。 第二部分：项目市场调查分析 一、项目投资环境分析 政策环境分析 (1) 全国政策环境分析 我国房地产业的融资模式决定了房地产业对金融政策息息相关。在我国现有房地产项目投资中，开发商只需付出土地出让金，在取得土地的使用权后即向银行进行土地抵押获得贷款。因此，银行直接承担着资金链巨大带来的高风险。此外，房地产融资管理不善，土地反复抵押与骗贷情况难以杜绝，又加重了房地产融资的风险系数。加入WTO后，我国经济逐渐与国际接轨，金融市场运行受国际因素影响增加。随着美联储进入加息周期，中国也逐步揭开加息的帷幕，毫无疑问将使开发商与购房者展开新的博弈。此外，人民币面临升值的压力，对于改变海外投资的注入影响深远，也成为未来影响中国房地产运行的重要国际因素。 (2)湘潭政策环境分析 总体战略定位 湘潭是全国“两型社会”建设的示范区，中部地区率先崛起的经济强市，长株潭城市群向西辐射的城乡服务中心，具有国际品质的文化旅游名城和现代化生态型宜居城市。 城市建设用地控制 按照“两型社会”建设要求，切实加强土地资源的管理，集约节约利用土地，确定建设用地标准，严格控制建设用地规模。 建立城市发展的动态监控机制，依据人口增长和经济发展的趋势与变化等因素，调控城市建设用地投放总量和建设时序。 明