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广州市二手房市场研究报告（2007年12月） 满堂红地产研究部 PAGE PAGE 3 年底二手楼均价轻微反弹 ——2007年12月广州二手房市场研究报告 2007年12月二手市场买卖交投仍未有起色，经满堂红地产促成的住宅买卖交易宗数比11月份减少一成，而住宅租赁交易宗数则比11月份增加两成。 满堂红研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，12月份广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅成交均价为7331元/平方米，环比上升4.5%，同比上升38.6%，二手楼均价受天河区高价物业成交比重增加而出现反弹；2007年全年广州总体二手住宅成交均价为6413元/平方米，同比上升32.1%。此外，12月份广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅平均租金为25.9元/平方米·月，环比下跌7.7%；2007年全年广州总体二手住宅平均租金为27.0元/平方米·月，同比上升10.7%。 来源：满堂红研究部 第四季度二手楼价涨幅明显收窄 由于2007年11月广州二手楼价出现高位回调，而12月的楼价也低于10月的“高点”，故第四季度的二手楼价环比涨幅明显收窄。以套均总价为指标，据满堂红研究部的数据，2007年各季度广州总体二手住宅套均总价的环比涨幅分别为10.6%、14.0%、6.9%（见下表），其中第四季度广州总体二手住宅套均总价为57.96万元/套，比第一季度累计上涨34.8%（增加14.96万元/套）。第四季度比第一季度累计涨幅最大的区域是海珠区，达45.2%；累计涨幅最小的区域是花都区，达25.2%。与此同时，中心城区与郊区的楼价差距也在不断拉大，第一季度最高（天河）与最低（花都）套均总价区域之间的价差为24.12万元/套，第四季度两者的价差达到33.42万元/套，从一定程度上反映出中心城区与郊区物业的保值与升值能力确实存在明显差距。满堂红研究部经理周峰预期，位于金沙洲、萝岗科学城、花都和番禺的限价房将从2008年起陆续推出市场，届时将对当地项目周边的二手楼价造成不可忽视的影响，郊区与中心城区的二手楼价差距也会进一步拉大。 2007年各季度全市及各区二手住宅套均总价对比表（单位：万元/套） 季度 总体 越秀 荔湾 海珠 天河 白云 黄埔 番禺 花都 07Q1 43.00 48.65 36.82 41.62 55.08 34.20 31.62 41.54 30.96 07Q2 47.57 57.87 42.01 46.04 60.19 38.71 31.57 44.62 34.08 Q2比Q1 10.6% 18.9% 14.1% 10.6% 9.3% 13.2% -0.2% 7.4% 10.1% 07Q3 54.24 62.42 45.88 51.71 71.68 44.63 37.48 50.97 39.38 Q3比Q2 14.0% 7.8% 9.2% 12.3% 19.1% 15.3% 18.7% 14.2% 15.6% 07Q4 57.96 66.68 47.73 60.43 72.17 48.03 42.86 55.67 38.75 Q4比Q3 6.9% 6.8% 4.0% 16.9% 0.7% 7.6% 14.4% 9.2% -1.6% Q4比Q1 34.8% 37.0% 29.6% 45.2% 31.0% 40.4% 35.5% 34.0% 25.2% 来源：满堂红研究部 短线操作现象明显减少 2007年广州二手楼价迅速飙升，令短线投资者有了更大的操作空间，而他们的频繁操作，也进一步推高市场成交均价。但进入年底的最后两个月（11、12月），短线操作现象（快进快出）明显减少，据满堂红研究部的数据，以往平均每月皆有近10宗该类操作个案的番禺区洛溪、钟村、白云区广花路、景泰新村、罗冲围等地段，最近两个月平均每月只有1宗，甚至没有成交。周峰分析，这些地段的物业在2007年的换手率较之市内其他地段要高得多，购房成本不断被推高，投资客必须将售出价定到有可观利润的位置才放售，但在第四季度内再难有足够数量的准买家去追捧该类价格已被推至“高位”的物业，故成交出现明显缩减。在年底交易的短线操作个案中，原业主对物业的持有时间至少有5个月，即在2007年7月或之前购下的，方可保证在转售时有一定的利润。若是在8月份之后购下的，或许要等到广州二手楼市恢复“价量齐升”的态势才能售出并有盈利。 近期部分短线操作个案表（满堂红研究部提供） 区域 所处位置 面积 成交价 成交时段 荔湾 周门路某物业 106米2 51万元 2007-6 60万元 2007-12 越秀 解放北路某物业 49米2 20.5万元 2007-4 28.8万元 2007-12 东华西路某物业 37米2 18.4万元 2007-2 23万元 2007