惠州置信广场项目租金建议.ppt

惠州置信广场项目 租金建议 2011年5月13日 中原集团成员 Member of Centaline Group 森拓普商业地产顾问（深圳）有限公司 CentaPro Commercial Property Consultants(Shenzhen) Limited 本报告严格保密，仅限客户内部使用，未经森拓普允许不得外传或作其他用途。 商户承租能力分析 针对惠州置信广场商业租金的建议，森拓普基于以下几个方面的综合考虑: 项目周边商业裙楼租赁概况 类似典型案例比较分析 商家访谈及对价格的预期 项目所处江北CBD，周边典型裙楼租赁价格1F大概250-300元/㎡，但目前空置率非常高，进驻的业态一般为银行、电信、中国移动等商务配套业态。对本项目购物中心业态的租金参照性较弱。 江北CBD租赁物业概况 港惠新天地 开发商 深圳百富盈国际投资有限公司 商业面积 约10万平方米 主题定位 时尚生活新天地 ，体验式购物中心 租金方式 租金或扣点分成；内铺二押（扣点），扣点额20％-25％，视商家品牌、规模等浮动 楼层业态 及 租金水平 　 　 　 5F：万达影院、餐饮美食 50-60元/㎡ 4F：万达影院、书城、飞驰轮滑、男装、男鞋、皮具等 50-80元/㎡ 3F：沃尔玛，其他：职业女装/内衣、巴西烤肉/元绿寿司 70-100元/㎡ 2F：沃尔玛，其他：青春女装、美容院、饰品、味千拉面 80-120元/㎡ 1F：名品城：名品、女装女鞋、化妆品、珠宝、KFC 街铺250-300，内铺120-150 B1：苏宁电器、世宇乐园、运动、咖啡、餐饮 除主力店外为60-120元/㎡ 管理费 开业时为25元/㎡，目前调整为40元/㎡ 租赁策略 主/次主力店租金：20-30元/㎡；餐饮租金不超过100元/㎡； 合同期：零售一般为3年，餐饮为5年，主力店与次主力店为10-15年； 递增率：第3年期递增3%-5%；服装扣点17%-18%-24%（含4个点税）； 目前租金水平：调整铺位的租金较2008年开业时上浮了10-20元/㎡。 隆生半岛广场 开发商 惠州隆生企业（集团）有限公司 商业面积 实际经营约6万平方米，停车位1600各 业态组合 吉之岛主力店带动，主要辐射东平片区 收银 百货区大都以集中式收银为主，共八个收银台，一楼3个，二楼3个，三楼2个，餐饮自收银 楼层业态 及 租金水平 3F：吉之岛、儿童服装、国美电器、美食广场、休闲娱乐 约80元/㎡，扣点20-30% 2F：吉之岛、美食街、男女服饰 约110元/㎡，扣点20-30% 1F：吉之岛、美食街、男女服饰、珠宝首饰、皮具箱包 约170元/㎡，扣点20-30% 管理费 30元/月/㎡　 典型餐饮案例 1F渔乡米坊餐饮店：80元/㎡； 华贸天地 开发商 北京国华置业有限公司 商业面积 约15万平方米 主题定位 71万平米惠州首席超级建筑综合体；15万平米时尚购物天堂/一站式休闲生活中心 主力店 7千多㎡的BHG、4万㎡百货、嘉禾、稻香，及HUGO BOSS、ARMANI、CK 、PORTS等 楼层业态 及 租金水平 　 　 　 5F：嘉禾影院、饕餮盛宴（稻香、其他特色餐饮等） 约25元/㎡ 4F：主题百货、生活家居（电玩、童装、家电、家纺、培训） 约45元/㎡ 3F：主题百货、时尚清楚（时尚服、运动服、休闲服、美容） 约65元/㎡ 2F：主题百货、精品服饰（复式旗舰店、青春装、成熟装等） 约90元/㎡ 1F：主题百货、国际名品（珠宝、服装、化妆品、名表等） 约130元/㎡ B1：BHG精品超市、美食广场、生活精品零售 约75元/㎡ 社区配套 档次：高端化 档次：大众化 本项目 超市 百货/电器 区域性购物中心 业态：单一化 业态：复合化 帝景湾 商业街 本项目旨在打造惠州首个以服务商务消费需求为核心的综合性购物中心，品牌搭配以时尚、精品为特色，其定位档次将高于现有在营的所有商业项目，但不宜也很难超越华贸中心。 城市级购物中心 百佳 天虹商场 人人乐 海雅百货 顺电 港惠新天地 隆生半岛 广场 华贸中心 商业档次定位 通过市场比较法测算租金，主要选取惠州已经营业和即将入市的购物中心作为参照，而华贸天地的所处区位、入市时机与本项目相近，故本项目租赁价格定位重点参照华贸天地。 物业基本概况 　比较项目 隆生半岛广场 港惠新天地 华贸天地 置信广场 位 置 东湖花园8号小区 麦地演达一路 江北文昌一路 江北 类型 社区型购物中心 综合体+购物中心 综合体+购物中心 购物中心 项目规模 8万平米 10万平米 15万平米 6万平米 1F 租金（元/㎡） 170 街铺内铺平均180 130 ---- 区域因素比较60% 区域商业氛围20% 16 19 15 15 消费者结构和档次20%