美国房地产市场研究幻灯片.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 2007.12.24 低收入住宅建设仍是杯水车薪 主要原因是 贫富差距增加 需求多而资源不足 2007.12.24 开发商是在为低收入住宅买单么？ （讨论） 观点一：开发商只是实施者，政府应该提供足够的补贴。 观点二：开发商应该担负一部分社会责任。尤其是开发对社区的资源（交通，环境，公共设施等）造成压力。 观点三：开发商与政府通过谈判，各取所需。政府得到公众利益，开发商得到土地，开发权，额外的开发密度，低息贷款，等等。 2007.12.24 住宅户型的变化 受歧视的多单元住宅 高端住宅的个性化设计 中端住宅的“饼干模子” 便宜的预制房 2007.12.24 早期的多户住宅多被与贫民社区联系起来 至今大多数美国的中产家庭更倾向于购买独立式住宅 新的多户住宅更注重设计与“隐藏密度” 2007.12.24 多户住宅的开工量在近十年来比过去几十年大大降低 2007.12.24 高密度住宅的设计创新 2007.12.24 More info on Good Neighborhoods: Affordable Family Housing /gallery/good_neighbors.html 2007.12.24 中高端住宅注重个案化的设计 2007.12.24 部分低造价的中端住宅设计贫乏，象饼干模子复制而成 2007.12.24 预制房的出厂量在70年代初与90年代末达到高峰，近几年有所下降 传统住房 预制房 2007.12.24 预制房占住房市场总销售量的比例 预制房占住房市场总始建量的比例 1. 2. 80年代初和90年代末预制房的承建销售所占市场比例达到高峰 2007.12.24 预制房的月花费比例 各类型住房的月花费比例 预制房平均每月所需的各项费用之和低于各类住房月花费 2007.12.24 预制房每平方英尺售价低于传统住房，近似1/2的价格。 传统住房 预制房 2007.12.24 2007.12.24 制造业与施工产业逐渐萎缩，服务与金融业逐渐扩张 2007.12.24 美国在二战后经济与收入持续增长 Source: National Association of Realtors; HUD; U.S. Census Bureau. 2007.12.24 住房总量与住房拥有率持续增长 2007.12.24 高峰期 价格快速上涨，房地产总体投资膨胀，成建量激增 房主获利，入市门槛增高 中产人群的财富，可支配收入增加 供不应求 开发商 往往滞后于市场需求（审批，建造周期较长的原因） 2007.12.24 低谷期 价格持平或下跌，房地产总体投资收缩，成建量下降 房主遭受损失，入市门槛下降，吸引更多人买房 中产人群的财富遭受损失，可支配收入减少 供大于求 投机性投资增加 开发商 减少开发量，资金周转与借贷更加困难。 * * * * * * * * * * Median age for first marriage, Man 23 (1960), 27 (2000); women 20.5 (1960), 25.3 (2000). * Median age for first marriage, Man 23 (1960), 27 (2000); women 20.5 (1960), 25.3 (2000). * * 2007.12.24 车轮一族与“卧室城” 例如：Camarillo, CA卡玛雷洛；Maple Wood, NJ枫树城 2007.12.24 城市内部的优势地段 择群而居--富人的游戏 孟母三迁 “Vote with your feet” 商与住的不平衡 2007.12.24 择群而居--富人的游戏 以额外的价钱保障生活品质 (私人的街区或者有门卫的社区) 使税收给个人带来的利益最大化 住房高价位或者高税收导致低收入家庭搬离 通过影响公共政策而减少低收入人群入住的 可能性 2007.12.24 买房或搬迁的直接原因包括： 家庭结构变化 (结婚，生子， 退休/儿女搬离) 收入水平变化 工作搬迁 2007.12.24 Vote With Your Feet! 选择住房也是以行动对住宅 和社区的综合质量投票， 标准主要包括： 学区质量 住房价格，增值保值 低税率 社区稳定安全，家庭型社区 交通便利 公共设施 自由选择促进城市间竞争 2007.12.24 自由市场和传统规划下的开发在很多城市造成商住的