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房地产全程策划方案之操作流程 房地产策划操作流程分解 工作流程--项目前期发展策划 前期发展策划目标 充分了解项目所在地的市场状况、人文状况并做出分析。 挖掘项目的潜在价值，确定核心价值，引导主题定位、形象定位。 锁定目标客户群。 建立利润保障发展模式，使核心价值最大化的体现在利润上，使利润最大化。 工作流程--项目前期发展策划 工作方式: 成立项目专案小组，调配整合人才资源。 全程与各方面专家、专业人士沟通交流。 以理论指导和市场信息指导实践，整合各方面的资源。 基本流程 工作流程--项目前期发展策划 流程解析 接触项目所在地市场，进行市场初步研究，并对当地市场进行地毯式 的调研。在掌握初步情况后，再重点确定可类比区域以及可类比竞争 项目并进行重点的摸查。 在第一点的基础上，考察项目地块，并对项目进行SWOT分析 根据SWOT分析，结合宏观市场与微观市场及公司需要达到的目标，挖掘 项目可利用价值，整合专案组的分析与专家团的意见，建立项目核心价 值体系。然后通过创新体系的运用，确立项目的开发主题及项目的形象 （确定开发的物业类型，如何营造物业内外在形象和硬件，以呼应主 题），完善总体策划思路。 工作流程--项目前期发展策划 工作流程--建设前期及建设期的方案制定 工作流程--建设前期及建设期的方案制定 工作流程--项目营销策划 工作流程--项目营销策划 工作流程--项目营销策划 工作流程--项目营销策划 工作流程--项目销售前期，销售期及善后期 工作流程--项目销售前期，销售期及善后期 基本流程 工作流程--项目销售前期，销售期及善后期 * 前期发展规划 初步市场情况调查 确定可类比项目并进行 调研 SWOT分析并初步拟定 总体规划思路 分析项目潜在价值 确定核心价值体系及总 体规划思路 目标客户群锁定和分析 项目开发主题和形象定位 规划设计建议 营销策划 可类比项目营销策略 分析 确定推广营销策略 细化营销思路 制定市场进入方案 建设前期及建设期 制定投资分析报告 评审规划设计方案 拟定工地形象包装方案 制定前期推广策略 建设前期及建设期 初步研发报告 策划各类公关宣传活动 划分销售周期并确定 各周期工作内容 制定售楼道具及资料 培训销售人员 举办sp促销活动 尾盘销售 交房 初步市场情况调查 确定可类比区域 与可比项目并 进行深入调研 进行SWOT分析 并初步提出总体 策划思路 分析项目潜在价值 对项目的总体规划 建筑风格、景观规 划做出建议 项目开发主题 定位及形象定位 项目目标客户 群锁定及分析 确定核心价值体系 及总体策划思路 在确定核心价值体系的同时，进行客户群的锁定。根据市场情况 分析及SWOT分析，结合项目核心价值体系内容，确定客户群的划 分，然后根据其需求（显性需求和隐性需求），确立开发的项目 主题。 整合市场定位内容和专家团的意见，对项目的总体规划、建筑风 格、园林景观规划等提出专业的建议。 工作目标 保证项目开发按照既定进度展开。 统筹全局，就可能发生的问题，做出预警性提示，并思考对策以保证项目的顺利。 开始着手提升项目知名度和企业品牌。 工作方式 搜集必备的几项资料（如：红线坐标、规划要点、成本资料、当地的房地产开发税费标准、建安工程定额指标等）。 严格做好项目的保密工作。 联合专家团参与工作。 专案组、专家团与领导层积极沟通，保持举行会议。 流程解析 1. 在建设前期，掌握项目基本资料后，结合当地的市场价格做出全面的、 系统的投资分析报告，对项目的总成本及投入进行测算，预测收入和收 益以及投资的回收期和投资的风险系数，使开发商对项目的资金运作有 一个初步的把握和预算。 2. 组织专家团及专案组成员对项目的各项规划设计进行评审，编制设计任 务书，选择设计方案，进行招投标工作。 3. 在建设期间，提供有关施工工地形象包装和前期推广策略方面的方案。 4. 策划执行各种提升项目知名度和企业品牌的活动。 目标 1. 通过策划各种公关和促销活动，聚集项目的销售势能（俗 称蓄水）。 2. 制定兼具市场冲击力和最大利润的价格，控制销售节奏。 3. 全面提升项目的知名度、美誉度，树立开发公司的良形象。 工作方式 1. 用与市场结合的创新思维拟定营销方案。 2. 以具备丰富操盘经验的专家团建议为指导，专案组发挥主 观能动性和整合能力