房地产金融学完整版.ppt

四、项目担保的范围 项目面对的种种风险因素包括：信用风险；完工风险，生产风险(包括：技术风险；资源风险；原材料供应风险；经营管理风险)；市场风险；金融风险；政治风险；项目环境保护风险。这些风险大致归纳成为商业风险与政治风险两种基本类型。其中商业风险部分根据其可控性，又划分为核心风险和环境风险(严格地讲项目的政治风险也属于环境风险)两个部分。项目担保不可能解决全部的风险问题，只能是有重点地解决风险因素中贷款银行最为关心的部分。 担保的范围—商业风险 1、商业风险 商业风险是项目融资的主要风险。大多数商业风险属于项目的核心风险，即可控制风险。作为项目融资的贷款银行．一般都会要求项目投资者或者与项目有直接利益关系的第三方提供不同程度的担保．特别是在项目完工、生产成本控制和产品市场等三个方面。 担保的范围—政治风险 2、政治风险 在政治环境不稳定的国家开展投资活动，具有很高的政治风险，没有政治风险担保，很难组织起有限追索的项目融资结构。一般来说，项目投资者自己很难解决项目的政治风险问题，需要安排第三方参与，为贷款银行提供政治风险担保。 担保的范围—政治风险 逻辑上项目所在国政府或者中央银行应该是最理想的政治风险担保人。这些机构与项目发展有直接利益关系，对项目的投资环境有直接的决定权，如果争取到这些机构对项目融资的担保．或者争取到与项目经营有关的特许权协议(例如对外汇控制的特许政策，进出口特许政策等)，可以有效地减少外国投资者和同外贷款银行对政治风险的顾虑。 但是，对于一些被认为存在高政治风险的发展中国家，单具有项目所在国政府的保证是不够的。这时，世界银行，地区开发银行，一些工业国家的出口信贷、海外投资保险机构所提供的担保，将有利于组成项目的融资。 担保的范围—金融风险 主要是指由于一些项目发起人不能控制的市场的可能变化而对项目金融产生的负面影响。 汇率波动 利率上升 国际市场商品价格上涨，能源与原材料 项目产品价格下跌 通货膨胀 国际贸易的争端 五、担保条件需要考虑的基本要素 为了有效地涵盖项目所面临的风险．基本的项目担保条件至少要包括几个方而的内容： 1、担保受益人； 2、项目定义； 3、担保的用途； 4、最大担保金额； 5、担保有效期； 担保条件需要考虑的基本要素 6、启用担保的条件； 7、担保协议以及执行担保的具体步骤。 不管项目担保的形式和性质，贷款银行在项目融资中通常总是坚持作为担保的第一受益人。对于贷款期限较长的项目融资，贷款银行在项目担保基本格式之上还会增加些待殊的规定，以保护不因外部环境的变化而损害贷款银行的利益，其中很重要的一条是不因贷款协议的修改或其它的变更而使担保人从担保责任中自动解脱出来。 非系统风险 1、完工风险管理 项目公司：不同形式的项目建设承包合同，如固定价格、固定工期的交钥匙合同。 贷款银行：完工担保合同或商业完工标准；评请项目管理代表，项目监理监督项目建设 2、生产风险管理 不同生产风险种类设计不同合同文件 （1）原材料能源风险——长期供应协议 （2）资源类项目——最低资源覆盖率、最低资源储量担保 （3）技术风险——贷款银行要求所使用的技术经过市场证实的成熟技术、生产工艺先进 3、经营管理风险——项目投资者对融资项目和行业是否熟悉、是否具有良好的资信和管理经验，是否具有利润分成、成本控制奖等 4、市场风险管理 （1）项目筹划 （2）项目是否具有长期销售协议 （3）定价充分反映通胀、利率、汇率等变化 （4） 争取政府及当地部门信用支持 5、环境风险管理 （1）投资者应熟悉所在国的相关法律 （2）拟定环保计划作为融资的前提，考虑未来的环保管制 （3）将环保评估纳入监督范围 系统风险 6、政治风险管理 （1）政治风险担保 （2）项目融资引入多边机构，如政府支持、出口信贷、多边机构等 （3）从项目所在国的央行获得长期的外汇支持 7、法律风险 （1）评请律师 （2）项目公司与东道国政府签署相互担保协议，如进口限制协议、开发协议 8、金融风险管理 （1）利率、汇率风险管理 在东道国货币不是硬通货，通过经营管理和适当的协议分散给其他参与方； 如果是硬通货，可以通过金融衍生工具进行对冲 （2） 汇兑风险 与项目所在国的央行取得自由兑换硬通货的承诺协议。 （四）金融衍生工具的风险管理 1） 掉期（互换） 掉期是指用项目的全部或部分现金流量交换与项目无关的另一种现金流量。 利率掉期：浮动—固定 货币掉期：交叉货币交换 商品掉期：商品价格差额支付—较少 例：货币互换 项目A有一笔日元贷款，金额15亿日元，期限7年，固定利率为3.25%，付息日为每年6月20日和12月20日。1996年12月20日提款，2003年12月20日到期退还。 项目A