郑州商业地产项目调研（购物中心、社区商业类）.docVIP

郑州商业地产项目调研 （购物中心、社区商业类） 提纲： 前言 一、郑州知名购物中心调研（已运营） 东：丹尼斯七天地、升龙曼哈顿、绿地原盛国际 南：二七万达广场、升龙国际中心 西：升龙又一城、锦艺城 北：郑州国贸中心 中：丹尼斯人民店 二、郑州知名社区商业调研（已运营） 社区配套型：绿地老街 邻里中心型：普罗旺世地中海商业街 专业主题型：顺驰天泽街 郑州将面市商业项目调研 华润万象城、丹尼斯大卫城 前 言 2014年初，通过对郑州主要商业地产项目盘点，猛然发觉郑州商业地产已如同这座城市一样，不觉间已出现多个“新区”，跨入“高铁时代”。 由两强对抗到多极发展 随着诸多商业地产项目的面市，郑州商业格局由大商、丹尼斯的两强对抗进入万达、华润、升龙、锦艺、绿地、建业、新田等多极发展时代，市场竞争更加激烈。 由单核拓展到多核汇聚 随着城市框架拉大及交通升级，郑州各区域商圈核心成员快速增加，商圈成员由单核增至多核，并逐步汇聚。以建设西路商圈为例，商圈成员由CC MAIL 增加了锦艺城、中原万达。商圈核心成员的增加，带来了区域的发展与升级。 3、 项目体量与品牌档次同步升级 以二七商圈为例，随着万象城、大卫城入市临近，金博大二期项目也已开始规划，而丹尼斯人民店则早已通过扩3馆、引入GUCCI，早早完成了经营面积增长及品牌升级调整，以应对新一轮的竞争。 4、 商业竞争源于模式之争 纵观郑州商业地产发展，从丹尼斯人民店的中心突破，至升龙曼哈顿、国贸360的异军突起，到目前万达广场、万象城的攻城掠地、快速复制，无不验证了“商业竞争源于模式之争”。 郑州知名购物中心调研（已运营） 东区： 1、丹尼斯七天地 项目介绍 丹尼斯七天地位于位于郑东新区内环30座22层高层建筑与外环30座30层高层建筑之间，南起商务西八街，北至商务西一街，正处CBD核心区。丹尼斯CBD步行街，总建筑面积约26.5万㎡，其中经营面积21万㎡，停车场面积5.5万㎡（约1200个停车位）。 位置 主题 1天地 名品百货 2天地 流行百货 3天地 俊逸居家 4天地 温馨家具 5天地 时尚家具 6天地 大 卖 场 7天地 缤纷娱乐 品牌招商 业态 代表品牌 主力店 丹尼斯大卖场、 七天地国际影城 零售 PORTS、六福、周大生、PRICH、odbo、渔 、ochirly、 ONLY、 VERO、 MODA、 耐克生活、 阿迪生活、 ROEM、 江南布衣、 亦谷、 拉柏家雅、 JACK JONES/ 思莱德/ LEE/ LEVIS 餐饮 1天地 | 必胜客 2天地 | 麻辣新语、土大力、鹿港小屋、花千代、北角秀味、虢国羊肉汤、阿三生煎、银鼎轩、重庆小天鹅、南翔小笼 3天地 | 龙宫 4天地 | 彩粤轩 5天地 | 豪客来 6天地 | 百岁拉面、本福回转寿司、爱家厨房、高丽烤肉、泰飨、阿利茄汁面7天地 | 九回香、趣趣锅、米乐居、皮皮鲁西餐、锅品面吧、花千代、鱼乐、塔吉锅、湘乐轩、川之味、老港记 娱乐休闲 美丽田园、李嘉子形象设计、 鹅塘酒吧/ M（曼）﹒SPA 运营点评 七天地商业全部由丹尼斯持有经营，自2010整体分三批陆续开业。合作 采取租金、 扣点等合作方式。目前零售类1层月租金可达100-150元/月/㎡。目前在CBD区域，凭借其超大体量及多年专业运营能力，已成为当之无愧的龙头。 2、升龙曼哈顿广场 项目介绍 曼哈顿广场位于燕庄旧址，地处金水路与未来路交汇处。曼哈顿广场是郑州市首个大型城市综合体项目，也是郑州东门户最具标志性城市建筑群，项目总投资额逾40亿，地上总建筑面积约80万平方米，定位于大型城市综合体，规划涵盖住宅、商业、写字楼、酒店及精装公寓等多种物业类型。 曼哈顿广场以金水路为轴线分为南北两个区域，金水路南侧为高档住宅、商业配套区，金水路北侧为金融、办公区。 组成 体量（㎡） 住宅 46万 写字楼 6万 酒店 6万 商业 22万 合计 约80万 品牌招商 业态 代表品牌 主力店 沃尔玛、国美、赛博、奥斯卡 零售 屈臣氏、利郎、九牧王、奔驰展厅 餐饮 麦当劳、肯德基、必胜客、味千拉面、两岸咖啡、汉江烧烤、永和大王、拉芳舍、 娱乐休闲 中体倍力、乐界潮会所 运营点评 升龙曼哈顿为升龙在郑第一个项目，2009年开业后亦成为升龙乃至郑州 综合体类标杆项目，主力店招商为该项目亮点。由于部分街铺采用返租模式，故在返租到期也曾发生商户集体罢市情况，对项目产生不良影响。目前租金水平为1F：80-180元/月/㎡，2F：80-160元/月/㎡。 3、绿地原盛国际 项目介绍 绿地·原盛国际项目位于金水路与东风东路交汇处东南角。项目总建面积约38万平方米，是以多种办公形态的商务空间为主，集“商业、办公、酒店”于一体的大型综合性商业项目。 项目一共有