郑州.别墅市场占位分析-20140928.ppt

项目实景 户型分析 一层 二层 地下室 户型分析： 地下1层，地上2层 赠送地下室 单车位配置 功能房完善，采用多面采光雅窗设计 项目实景 项目卖点 品牌：知名开发商； 环境：独占1.7公里湖岸线和1000余亩私家湖； 教育配套：牛津公学、伊顿公学； 内部配套：直升机精英俱乐部、游艇俱乐部、帆船俱乐部、LEAPARK户外运动公园、郊野购物公园 温泉度假酒店； 其他：组团内就拥有4株单价超过50万的大银杏，230多株单价超过25万的望春玉兰、北美红枫等名贵树种大大提升了整个项目的市场形象； 郑州.别墅市场分析 营销策划部 2014-08 第1ST章 别墅市场概况 Villa market profile 一、郑州别墅市场发展阶段 阶段 时间 发展背景 代表项目 发展特点 探索阶段 1992-1998 全国范围内的别墅禁开，郑州出现首批别墅商品房 英协花园 龙湖新城 帝苑别墅 模仿其他城市，环境绿化差强人意，整体规划户型设计及建筑风格上都陈旧老套 调整节点 1999-2000 停止住房实物分配分配集团购买转变为个人购房，银行实行全面的个人按揭贷款 金桂苑 格林度假山庄 开始重视整体规划，在销售重点突出景观及配套，户型设计及建筑立面形式都有很大提高 启动阶段 2001-2006 北扩东移，人居文化进步，消费观念转变，一部分先富起来的人群需要更为理想的住房环境 大河龙城 东方金典 鹿港小镇 九郡弘 思念果岭 整体景观有上了一个新的高度，重视社区的会所及商业配套 发展阶段 2007-2010 对限制类项目严加控制，禁止别墅类房地产开发，严禁向国家产业政策明令禁止类项目供地 普罗旺世 甲六院 加强了对郑州城中村的建设，提高包装性住房的供应，类别墅也是现阶段政策下背书的一种发展方式。 爆发阶段 2011-至今 随着郑州扩容，郑州版图的扩大，郑州郊区政策引导发展显著 怡丰森林湖 林溪湾 雁鸣湖壹号 名门紫园 …… 郊区的发展，以及政策的引导，造就郊区大规模的低密产品开发，产品类型多样，风格各异，景观现行成为别墅项目的必修课 一、郑州别墅市场发展阶段综述 别墅发展到2013年，项目增值近30个左右，迎来了爆发阶段，进入2014年别墅新增项目较少，但竞争更加残酷和激烈，已经从单纯的区域竞争发展到别墅项目综合性能的竞争，已经无区域之隔，客户选择更多、选择区域更广，更加关注环境品质和产品品质。 根据区域发展特点和别墅楼盘主要聚集地，划分为4个板块：黄河湿地板块、雁鸣湖板块、上街荥阳板块、南龙湖板块； 6 2 7 8 9 10 11 1 5 13 14 18 17 19 20 3 15 4 雁鸣湖板块 黄河湿地板块 上街-荥阳板块 南龙湖板块 12 1.、雁鸣湖壹号 2、名门紫园 3、鸿园 4、星联湾 5、绿城玫瑰园 6、清华忆江南 7、思念果岭 8、怡丰森林湖 9、天伦庄园 10、迎宾路三号 11、金荣盛景濠庭 12、正商玉兰谷 13、居易五云山 14、郑西联盟新城 15、洞林湖新田城 16、清华大溪地 17、正商红河谷 18.、水榭花城 19.、国瑞城 20、林溪湾 21、富田兴龙湾 22、唐宁1号 16 21 22 二、低密市场格局分析 黄河湿地板块 郑州远郊高端休闲度假项目，自然资源较好，具有较强吸引力，但生活配套仍不完善；低密度竞品或高端楼盘的聚集地，后因资源稀缺，后续供应减少！ 雁鸣湖板块 郑州远郊新兴高端休闲住区，多依靠山水自然资源，国家及自然保护区等景观环绕，打造集聚体验休闲娱乐度假功能的低密度高端物业，逐步崛起，未来3-5年热点区域！ 南龙湖板块 郑州南部产业区客户的第二居所，环境景观资源一般，距离市区较近，依托华南城、华南汇、金源百荣等产品区发展，以低密度高端物业产品供应为主，依靠自身景观园林细节和性价比取胜，生活配套不足！ 上街荥阳板块 高端低密大盘较为集中，依山傍水，以体验休闲娱乐度假功能的低密度高端物业为主，但区域相对认可度不高！ 二、低密市场板块特点 二、低密市场板块发展现状和限制条件 四大别墅板块，从政策引导、客户认可度、进入开发商数量以及各个板块目前的发展现状而言，未来真正的别墅潜力板块为雁鸣湖板块、黄河湿地板块。南龙湖板块景观资源一般，依托产业区发展，后续供应量少。 二、低密市场板块特点 从客户区域而言，基本覆盖全郑州，不单单是个别区域的竞争，且私营业主为目前别墅的主力客群，小面积联排别墅成为关注热点，同时，超大面积的赠送、超值的性价比、周边优美的自然坏境和超高升值潜力为别墅购买者的主力吸引点； 所属板块 主要客源区域 关注物业类型 热销物业面积 客户职业类型 最大吸引点 荥阳上街板块 中原区、金水区、郑东新区 双拼、联排 双拼：380-410（赠送地下室，约140） 联排：200-