上实物业丹芙春城管理处前期承接查验工作汇报.pptVIP

房地产E网 管好自家人 当好管家人 面子给足人 上实物业丹芙春城管理处前期承接查验工作汇报材料 真诚希望得到同行指导 管好自家人 当好管家人 面子给足人 首先，要感谢江阴市物业管理协会让我得到了向江阴市物业管理同行汇报上实物业丹芙春城管理处前期进驻后接管物业的工作情况，也让我得到了向同行讨教学习的机会！ 前期接管物业是每个物业管理单位都会碰到的事情，我们的看法是：这项工作做好了，就能减轻物业管理单位以后日常管理中的压力和困难，做不好，日常管理中就会有许多说不清道不明的麻烦。 前期物业接管工作得到了国家的高度重视，建设部颁布了《物业承接查验办法》，对这个“办法”我们的理解是国家从政策法规上给予物业管单位合法查验“物业”的有力支持，同 时我们也感觉到“办法”是对物业管理单位查验能力的考验，也就是说我们有没有能力去查验。至少我觉得有不少方面的能力是急需提高的，否则，对接管的“物业”就难于判断它的好坏优劣，那么就会辜负了业主对你的信任，从一定意义上说，我们在这里做物业管理是不合格的。 所以我个人认为做好前期物业接管中的查验，是物业管理单位义不容辞责任。具体查验工作怎么做呢？“办法”有说法： 《物业承接查验办法》第三十九条：“物业服务企业擅自承接未查验物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应承担相应赔偿责任。”法规要求我们必须进行查验！ 第十六条对共用部位、共用设施、共用设备的概念进行了界定，告诉我们应该查验的内容。对此物业管理同行都能理解。 对照“办法”看我们实际工作做得怎么样呢？ 按理说，查验工作应该在交房前完成，但事实上都做不到先查验再接管再交房（这是中国目前初级阶段的特色）现实不允许我们这样做。 现实情况是：先交房、接管、查验。 交房前，物业管理单位必须进驻小区，也就是通常所说的前期物业管理开始了。此时我们才有可能进行查验。 我们上实物业管理中有条基本思路：管好自家人、当好管家人、面子给足人。我就是把物业接管查验当作实践基本思路的重要途径去做。让管理处的员工在查验中发现问题、熟悉家底、制定出符合实际需要的管理措施。（按公司的规范结合实际）下面我向大家汇报一下丹芙春城管理处从今年5月28日进驻小区后所做的查验工作： 一、首先培训员工。让所有的从业员工知道什么是物业管理？物业管理应该做什么事情？物业管理的核心内容是做么？花了20天的时间培训后，使员工知道物业管理的核心是对共用设施设备的管理，通过这样的管理来服务 服务业主。服务不是空话，而是通过管理去实现。因此我们前期进驻后，重点就放在设施设备的管理上。同时我们把查验的实际情况作为制定管理《作业规程》的依据，为日常管理奠定基础。 二、对小区的共用设施设备分类查验 1、楼层设施设备类（装在楼层“体”内的设施设备）如：强电房、弱电房、水井房、送排烟风机、应急照明、楼层显示、楼层照明等。在确定实物完好的前提下，结合管理需要绘制了“楼层井房设施设备构成图”。这样做的目的是明确楼层设施设备管理的对象内容，让工程人员全面了解“家底”当好合格的“管家人”。 按照上实物业质量管理体系的要求，管理处应该参照公司的质量管理要求“写下要做的、做到所写的、记下所做的”。因此在查验的同时，管理处制定了《楼层设备房管理作业规程》并配制了相应的记录表单（这里无法向大家展示具体的记录表单） 2、供配电类 查清楚电从哪里来、往哪里走、到哪个点？ (1) 小区供电原理（见图） （2）供配电关联示意图（见图）掌握物业公共用电网络，指导日常维保。 同样道理，根据管理需要管理处制定了《供变电设施设备维护保养作业规程》和《配电设施设备管理作业规程》并拟定了记录表单。我们很重视记录表单的原因是只有记录了才能反映你做了，他是保证《作业规程》落到实处的措施。 3、给排水设施设备类 丹芙春城小区给水分成：业主用水和公共区域用水两路管路。基本是明管，所以比较简单。但楼宇内的雨水、废水、污水排放管道还是比较复杂，所以我们在查验这方面的管道上下了功夫，在搞清楚来胧去脉后，绘制了“楼宇雨水、废水、污水排放管路图”和室内室外管道对接示意图。（见附图） 在此基础上我们在楼宇中的排放管道明管上分别贴上功能标识：如01户污水管、02户废水管、03户雨水管。为以后的维保打好了基础。 同理管理处制定了《给排水系统管理作业规程》并配制了相应的记录表单。 根据以往的管理经验，管理处工程部对小区所有的排水明沟都在盖板下加上圆孔过滤网，防